本報訊 (記者余琴)“目前房地産投資的黃金時代已經過去了，我們已進入資本市場為王、風險投資為王的時代。” 著名財經評論人葉檀日前在建行財富論壇上就房地産市場的泡沫與杠桿做了精彩演講，並對房地産市場的走勢進行了分析。

　　價格將有小幅下行

　　葉檀判斷，房地産市場會在一個狹小區間內波動，同比增速、環比增速會有所下行，但不可能大幅下挫。房地産泡沫是貨幣泡沫的結果，只要有貨幣泡沫，一定有房地産泡沫。房地産有良性泡沫和惡性泡沫之分，曾有美國學者完整記載了350年的荷蘭王子運河兩岸的房價，年均增長是0.2%，另外最近20年美國房價年均增長是0.6%，可見房價跑不贏通脹。但是房地産是有上升週期的，只要踏準週期，可以有非常大的收益。

　　良性上漲週期有幾個特徵，一是實體經濟很好，這是房地産良性增長的基礎。二是上漲週期都特別長，起碼10年左右。在良性上漲週期時，每個人手裏的財富在增長。三是沒有惡性通脹。在衡量一個城市的房地産時要看幾樣東西，第一，資金是不是在長期流入？第二，人是不是在長期流入？第三，GDP跟工業産值是不是在穩步增長？如果這些條件都具備，那個地方的樓價就具有起碼在最近幾年裏上漲的態勢。

　　對於房地産市場未來走勢，葉檀預測，第一，緊縮政策不會放鬆。房地産黃金時候已經過去，大幅上漲是一個夢想。未來是一個精挑細選，進行結構性投資的時代。第二，大幅下跌也不可能。因為貨幣依然寬鬆，仍然是負利率，即便下跌也要一個漫長的過程。很多有錢人第一投資項目仍然是房地産。所以未來面臨的結果是同比增速下降，環比上升速度下降，但整體上看每年會有一個略微上升的過程。