正當國內地産商為樓市限購帶來的市場蕭條而犯愁之際，越來越多的內地居民悄悄出海，把大把資金投向海外地産。不過當你到澳洲、加拿大等地，會看到大量空置的別墅、公寓時，千萬別見怪，銷售商會告訴你，這些房屋其實已經有主，而且買主多為中國人。這些中國人在海外大量買房，而自己又不去居住，他們究竟在做什麼呢？他們的做法對國內樓市調控産生了哪些影響？

　　澳洲買房最合算

　　“來澳洲買房的人大多出於投資的目的，因為目前這是最佳的投資途徑。”澳大利亞威馳房産公司王女士對本報記者説。

　　一向看好澳洲房産市場的王女士自己就在昆士蘭的黃金海岸花42萬澳元（約合人民幣280萬元）買了一套使用面積為150平方米的別墅，而且在接受採訪的當天上午就有一位國內的客戶在同一地點成交了一套同樣價值的別墅。王女士表示，澳洲房産是最好的投資途徑，尤其適合長期投資，因為根據澳大利亞的政策，買房不僅可以合理避稅（包括個人所得稅、增值稅、遺産稅等等），而且澳洲政府還鼓勵買房退稅，買得越多，退的越多。

　　另一個最大的優勢在於，澳洲房屋的增值空間十分廣闊，這是因為澳洲人口少，但人口增長速度快，每年的增長率大概在2.5%左右，大大高於北京、上海等大城市，其中上海的人口增長率已為負值。人口增長快就意味著住房需求迅速增加，房屋增值空間就十分廣闊。根據以往20年的統計數值顯示，澳洲房價每隔五六年就會翻番，這與國內北京、上海等大城市房價奇高已接近上限，漲幅放緩完全不同。

　　王女士透露，許多人在澳洲買了房，自己卻很少過去居住，而是等待房屋升值。以她今年購買的那套別墅為例，預計五六年後其價值將達到80萬澳元以上。她打算把房屋出租，然後以租養貸。

　　此外，在澳洲買房將擁有永久産權，也是吸引國內投資客的主要原因之一。澳元堅挺，兌美元匯率高，租賃回報高，房屋增值空間大，永久産權。未來無需繳納繼承稅，只需繳納一點點手續費即可由子女繼承。

　　王女士告訴本報記者，澳洲政府對投資移民沒有任何限制。最近，澳洲政府還出臺了相關政策鼓勵海外人士赴澳洲買房。她所在的公司的日均成交量也在不斷攀升，最多時一天成交四五套。澳洲政治社會穩定，澳元堅挺，已成為國內大量熱錢投資套現的理想之地。

　　澳元堅挺，匯率升值，“不要小看這一點，”王女士舉例説，她的客戶李先生的房子當時買入價約40萬澳元（約合266萬元），現在市價70多萬澳元。當時以200萬元左右的人民幣換成澳元還款，但現在澳元對人民幣在升值，

　　匯率從當年的1比5點多，漲到接近1比7，“僅是匯率，就相當於賺了約150萬人民幣。”另外，該別墅收樓後，又將空著的三間房租給了在當地求學的中國留學生，每間房每週租金200澳元，一年下來收了3萬多澳元的租金。

　　談起澳洲房産市場的優勢，王女士告訴本報記者，中國大城市房價升值空間小，加上房價調控限購令，還有70年産權的限制。而在澳洲，由於人口少，人口增長速度快，對房屋的需求量不斷攀升，房價升值空間較大。另外，澳洲是永久産權，也很有吸引力。同時，美國評級下降，美元疲弱，也使得購房需求轉向澳洲。

　　“以房養學”成新寵

　　另據搜房網消息，由搜房網與上海電視臺聯合組織的“澳洲購房團”一行10余人已結束澳洲考察回到上海。短短3日，上海投資客于當地買下10多套別墅和海景公寓，其中一位從事絲綢生意的劉女士更是一口氣買下一幢別墅和4套公寓，

　　總成交量近人民幣4000萬元。由此可

　　見，上海人投資澳洲物業的熱情不減。

　　據搜房傳媒總策劃莊諾介紹，相較于美國、加拿大、日本、新加坡等

　　熱門市場，澳洲物業租金收益率係全球最高，達7%左右。反而澳洲養房成本卻極低，除了物業管理費以外，沒有其他國家的物業稅、增值稅、門牌稅等“苛捐雜稅”。

　　莊諾告訴記者，“以房養學”也是當前熱門的海外投資理念，催生了中國投資者海外購房的熱情。“以房養學”指的是在海外買一套房子，用該房子的租金收益支付孩子在當地留學的所有費用。例如，在租金收益率最高的澳洲黃金海岸購買一套人民幣300萬元左右的海景公寓，月租金達1.3多萬元，一年的房租收入超過15萬元，這筆租金收入足以支付留學生在那裏一年的學費和生活費等開支。此外，澳洲房價每7年會翻一番，待孩子留學畢業後，購房者還可以獲得房價翻番的投資回報。

　　海外置業、海外移民之門也逐漸為更多的普通人打開。傲豐集團董事長鐘潤良告訴記者：“中國人對海外住宅市場的濃厚興趣目前已達到前所未有的高點。以當前最受國人歡迎的澳大利亞房産為例，與去年同期相比，今年以來國人購買澳大利亞房産的簽約量增長了約30%。”

　　緩解國內調控壓力

　　與澳洲旗鼓相當的是加拿大。據高力國際的統計數據顯示，中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例達到29%，越來越多的海外房地産項目意識到了中國購買力崛起。諸多數據及分析顯示，目前中國購買力不僅支撐了溫哥華、多倫多等中國移民密集地區的房價，英國倫敦、美國舊金山、新加坡等地，亦可到處見到中國投資客的身影。

　　來自高力國際最新的研究數據顯示，近年來，在華人聚集地溫哥華市西區與列志文市，內地買家幾乎佔據了整個市場，已成為加拿大房地産買賣的“生力軍”。高力國際北亞區董事總經理柳維倫透露，過去半年間，內地人士通過高力國際完成的海外住宅投資項目涉及總金額已高達人民幣13億元，最受歡迎的是澳大利亞、英國和加拿大等地。

　　據高力國際最新發佈的《2011年第一季度溫哥華房地産市場調研報告》顯示，在大溫哥華地區，2011年第一季度溫哥華多戶住宅市場銷售堅挺，共成交2527套，同比上漲35%。成交的大幅

　　增長主要源於中國大陸投資者的激增。此外，加拿大房地産協會今年5月的報告也顯示，溫哥華4月的房價同比又上漲了10%，主要原因是豪宅價格的上升。。

　　高力國際華北區董事總經理高曉輝對本報記者分析稱，海外置業人群除了以房養學和移民投資外，有相當一部分是純粹的物業投資者，相對於國內的限購、限貸政策，海外的一些國家貸款政策較為寬鬆且利率較低，逐利的資金由此越來越多地投向海外置業。已移民加拿大的毛群紅贊同這種觀點，她對本報記者説，現在溫哥華有一套房子出來，看房的十個人當中有九個是中國人。房價這兩年也被炒得很高了。

　　一位東北的私營企業主也表示，現在國內一二線城市的租售比過高，在政策打壓下升值空間非常有限，未來兩年內投資的價值不大，他正考慮將手上的物業脫手，轉向海外購置一些房産，“比如倫敦或悉尼，無論是出租回報還是升值空間都比國內開闊。”

　　據媒體報道，前不久，上海版個人境外直接投資試點方案上報至國務院。上報方案將個人境外直投設計為非金融類的外匯投資，主要投向移民投資、房地産投資和企業投資。對此，高力國際華北區國際物業部董事鄒世宏表示，個人境外房地産投資的開放，將有助於緩解國內樓市調控的壓力。

　　此外，人民幣在匯率市場上的優勢，也推動了中國大陸投資者海外置業。人民幣兌美元5年內累計升值22%，不僅購買力提升，同時海外貸款的還款壓力也持續降低。在外匯管制的現階段，資金外流有相當大的隱蔽性。很難找到一個準確的數據來描繪海外置業熱潮帶來的資金流出規模。據美亞置業統計，2010年通過房産仲介赴海外買房的金額超過50億元。在現有政策下，每人每年僅有5萬美元（約33萬元）的換匯限額。

　　在溫哥華，即使是非居民外國人，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣（333萬元）的房屋為例，簽署合同時僅需支付10%，即5萬加幣（33.3萬元），3個月後再支付5萬加幣，餘下的40萬款項在交房時才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款，交房時購房人只需不足剩餘的10萬加幣（66萬元）即可。加拿大目前的五年期變動利率貸款的利息僅為2.3%左右，與國內相比，加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都小得多。據悉，從去年下半年至今，國內五大外資代理行相繼成立了海外物業部。戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞告訴記者，現在國外很多房地産經紀公司都專門配備了會講中文的房産經紀人，用以接待中國客戶，因此一些法律、醫學、工程等專業背景的海外留學生最近紛紛開始轉行做房産經紀人。

　　何衍鈞預計，在未來投資海外房地産市場，將成為中國人理財的重要組成部分。在國內通脹形勢日益嚴重、樓市調控層出不窮的背景下，中國普通投資者在全球範圍內配置資産的理念正在逐步形成。