交銀國際 何志忠

　　核心盈利相當於我們全年預測的65%，相信多家大行有機會上調全年盈利預測。期內，廣州國金中心投資物業重估，帶來公平值重估大幅上升，導致盈利同比大增1160%至44.81 億元 (人民幣，下同)。若撇除投資物業重估的影響，核心盈利為9.98 億元，同比增長350.8%，每股基本盈利為人民幣0.1076 元。中期盈利相當於我們全年預測的65%或市場全年預測的71%(預估數字未有計入中期業績調整)，因此，我們預期市場很有機會上調越秀的全年業績預測。營業收入同比躍升378%，主要由於銷售量增加。期內，凈負債比率由2010 年底的64.7%微升至67.4%。

　　派息率回升，毛利率改善。公司的中期股息令人驚喜，每股派中期息0.04港元，相當於我們全年每股股息預測的84%。另一方面，毛利率由去年同期的41.4%回升至45.3%，主要由於物業銷售的毛利率增加。

　　11 年下半年﹕合約銷售可望提升。本年度公司的合約銷售表現無疑落後同業，主要是由於缺乏新項目推出(11 年上半年只有1 個新項目推出)。展望將來，11 年下半年將推出9 個新項目，其中5 個新項目位於廣州，其他則位於江門、煙臺、審陽及中山。從推出銷售量判斷，銷售比率只須達50%，已足以達至全年銷售目標。因此，我們預計合約銷售將在8 月開始大幅增長。

　　11 年下半年﹕幾乎保證收入入賬。截至11 年上半年末，未入賬銷售收入達人民幣66 億元。管理層表示，該等收入的60-70%可于11 年下半年入賬，顯示將會入賬的收入將約達人民幣40 億元，非常接近我們對11 年下半年的預測。 因此，我們認為公司幾乎保證了11 年下半年的盈利。

　　推薦意見﹕維持“買入”評級，目標價2.22港元。我們分別調高FY11-13F營業額預測4.5%、2.7% 及1.8%。故此，期內核心盈利預測分別調高4.9%、1.1% 及 2.2%。我們分別維持資産凈值預測及目標價于3.43 港元及2.22 港元不變。我們認為現時估值尚未反映公司的增長潛力。維持“買入”評級。