張曉玲

　　上半年銷售182.6億元，同比增74%；核心凈利近20億元，同比大增118%——龍湖地産在嚴厲的調控期內實現了業績高增長，同時，這家民營房地産公司也在進行去家族化、建立職業經理人團隊的努力。

　　8月15日，龍湖地産中期業績會上，創始人兼董事長吳亞軍宣佈辭去CEO職務，由原常務副總裁邵明曉擔任。吳亞軍表示，她希望龍湖能擺脫創始人和創業精英的影響，成為一個深度機構化、持續發展的組織。

　　平均債務成本僅6%

　　半年報顯示，2011年上半年，龍湖實現合同銷售額182.6億元，較2010年同期增長74.1%。銷售總建築面積146.7萬平方米，同比增長99.1%。股東應佔溢利同比增長14.5%至25.2億元。倘不計投資物業評估增值的凈影響，股東應佔核心溢利增長117.4%至19.5億元。

　　其中，龍湖于限購嚴厲的城市和區域銷售業績顯著。如重慶市場上半年的銷售額近60億元，創同期歷史新高，市場份額增至12%。另外，在北京實現銷售額近50億元，超過全年目標的60%。CFO韋華寧表示，龍湖産品中限購和非限購的比例約為6：4。數據顯示，龍湖今年以來由老客戶介紹而來的購買行為升到了50%。

　　龍湖債務成本下調和債務結構實現優化，韋華寧介紹，上半年集團整體平均債務成本僅為6.04%，較同期央行基準利率為低。

　　“低資金成本和現金流充沛是有必然聯絡的，龍湖把現金流的頭寸安全當做財務策略的基本準則。”韋華寧稱。

　　龍湖投融資中心總監張艷表示，今年龍湖的資本開支主要有土地支出約170億-175億元，整體利率支付控制在13億元，繳納稅金50億元；截至6月30日，集團手頭現金超過126.3億元，凈負債率為56.6%，資金騰挪空間很大。今年4月，龍湖進行了一筆7.5億美元的債務融資，貸款利率為9.5%。

　　龍湖也受到了調控週期性波動的影響。7月11日，龍湖曾試圖在香港舉行一次非公開配售，因市場波動未獲投資者認可而擱淺。對此張艷指出，配股是為加強股票流通，因集團認為股價未達最佳水平而最終未實行，與穆迪“紅旗”報告無關，未來會否再配股要視乎發展需要。

　　去家族化

　　作為一家民營房地産商，龍湖地産去家族化特徵日益明顯。

　　上市之前，龍湖曾以萬科為學習對象，萬科的公司治理、職業經理人團隊建設，是吳亞軍重點關注的。上市之後，吳亞軍稱希望龍湖可以發展成為華潤置地那樣的公司，3-5年進入一線房企陣營。

　　據接近龍湖的人士稱，在吳亞軍看來，接班人是必須解決的技術問題，而非“政治”問題。

　　上市之前，為了減少公司的家族企業色彩，吳亞軍的丈夫蔡奎已辭去公司副董事長及其他公司職務。

　　業績會上，龍湖宣佈進一步去家族化。吳亞軍高調宣佈她本人將辭任CEO一職，而由原北京公司總經理、常務副總裁邵明曉接任。

　　吳亞軍説，卸任CEO後，她和邵明曉有明確分工，她將領導董事會，更偏重於中期和長期的規劃、投融資方面；而邵明曉領導核心管理團隊，完善管理體系並執行戰略。

　　同時首次公開露面的還有：今年4月份任命的首席運營官周德康，原為重慶公司總經理，負責研發工程；以及首席投資官馮勁義，原為蘇南公司總經理，負責投資拿地。

　　上述人事任命均發生在吳亞軍稱為“行業震蕩期”的當下，吳亞軍稱，“我們要為未來5-10年的組織和管理做準備。”

　　“龍湖是內地民營房企中少有的淡化家族特徵的房地産公司，”香港一家投行人士表示，內地房企在香港上市的很多都是家族企業，如合生、富力、綠城、恒大、碧桂園等，除了綠城當年大膽引進第三大個人股東羅釗明淡化家族色彩之外，龍湖是另一個致力於職業化經理人培養的公司。