本已走在下行通道中的內地樓市，正在經受外部環境劇烈變化的考驗。

　　8月9日，全球股市迎來黑色星期一，引發市場信心危機。全球經濟二次探底是否來臨，以及由此而來的中國貨幣及宏觀經濟政策調整的爭論也撲面而來。

　　中國政府會否像2008年一樣，再次出手救市，放鬆房地産調控？接受本報記者採訪的多位學者及房地産業內人士大多認為，此次危機與2008年不同，中國出臺刺激性政策的空間不大，但也不會放鬆。

　　在8月9日的萬科中期業績會上，萬科總裁鬱亮認為，下半年地價將進一步下行；新房市場中，供應加大，銷售放緩，開發商之間的競爭將更為激烈。

　　緊縮貨幣政策之辯

　　在全球股市動蕩之時，內地房地産正走在去泡沫化的路上，持續的緊縮貨幣政策令今年房地産開發貸款和按揭貸款節節下滑，地産商資金鏈吃緊。

　　在本週之前，房地産調控的熱門話題是二三線城市限購擴大，市場熱衷於猜測哪些城市將被列入新一輪限購城市名單。但外部環境的變化，令緊縮貨幣政策是否繼續，限購擴大能否出爐，變數陡生。

　　“到底加不加息？若放在兩周前，必加無疑。可眼下，全球金融動蕩，美國EQ3快出來了，加息恐對我國不利。”上海易居房地産研究院院長楊紅旭認為，全球大宗商品價格正在大跌，這將緩解中國的輸入性通脹壓力，近期加息的可能性大減。

　　國泰君安首席經濟學家李迅雷(微博)表示，如果下半年加息，時間窗口就在8月中上旬，因為進入通脹下行區間加息並不常見。

　　全國房地産經理人聯盟研究員喻海文也認為，中國進一步加息和提高存款準備金率的可能性很低。“還沒有完全走出危機的、惡劣的世界經濟環境，和不明朗的國內經濟，將繼續挽救中國的房地産業。”

　　北京中原地産三級市場研究部總監張大偉則認為，調控政策繼續呈收緊趨勢，雖然外部環境因為美債問題而出現變化，但由於政府吸取了2009-2010年過度寬鬆的教訓，而1-7月國內CPI高企，貨幣政策放鬆還為時尚早；而且，目前房價相比2008年已經很高，不具備再次以樓市拉動經濟的可能。

　　“全球二次探底時，中國不需要放鬆貨幣、不需要放鬆房地産政策，也不需要什麼産業政策。”世聯地産董事長陳勁松認為，7月CPI已屆拐點，加息會推遲一段時間，而房地産又不可能松，整個行業應從政策期，進入熬夜期。

　　他表示，所謂的熬夜期，是指房地産最壞的日子可能還會持續，但政策層面不可能再壞，市場的低迷才是真正的考驗。

　　樓市調控博弈加劇

　　貨幣政策的膠著之外，樓市調控正在進入從量變到質變的關鍵時期。

　　8月9日，國家統計局數據顯示，7月商品房及住宅銷售面積的同比上漲幅度，都超過了上半年的同比上漲幅度，其原因是樓市分化現象明顯：調控力度更大的一線城市持續萎縮，而部分沒有限購的二三線城市則是上漲的主力，它們拉高了整體房價上漲的幅度。

　　在萬科關注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。

　　但張大偉對記者表示，“接下來很可能出現限購城市受到未限購城市爆發上漲的影響，也出現反彈，從而影響已經出現的下調趨勢。”最近很多城市出現了因害怕限購到來，而搶趕末班車的現象。

　　他認為，金九銀十是房地産市場最關鍵的銷售季，9-11月，很多城市的銷售量接近全年的一半。雖然外圍環境出現了變化，但更應儘早確定第二輪限購城市名單。“樓市各方博弈正在加劇。”張大偉稱，目前樓市調控已到了逆水行舟的關鍵時期，一旦再次因為外部環境變化而放鬆樓市調控，市場很可能出現難以控制的變化。

　　楊紅旭認為，在外圍環境的巨大變化後，限購擴大化雖不能説胎死腹中，但估計再出臺限購的城市數量不會很多。

　　世聯地産研究總監王海斌則表示，上半年地方賣地不利，土地頻頻流標，下半年地方政府推地壓力很大，保障房資金又面臨缺口。

　　不過，萬科、保利、中海等主流房企他們仍未改變年初至今對於調控將長期存在不放鬆的判斷。“無論天氣如何變化，我們所做的就是把自己的事情做好，盡可能地促進銷售。”鬱亮説，他相信高層調控房地産的態度很堅決。

　　房價下行趨勢未改

　　目前趨於一致的觀點是，外圍經濟體的狀況惡化，對於中國經濟和樓市而言，影響遠沒有2008年那麼大。

　　瑞穗證券大中華區首席經濟學家沈建光認為，預計今年CPI高點出現在三季度，而全年CPI達到6%，目前國內的首要任務仍然是控制通脹。“政府不會輕易降低緊縮政策的力度。”中信證券首席經濟學家諸建芳對本報記者説。

　　今年6月份，標普曾將中國房地産業的評級展望由穩定下調至負面，理由是信貸趨緊且房地産銷售下滑。

　　這兩個因素目前來看並沒有改變。8月9日，標普駐香港企業評級主管李國宜稱，隨著融資環境趨緊，中國房地産開發商未來幾個月的處境將更加艱難。一方面海外融資難度加大；另一方面中國政府加強了對信託市場融資的監管。

　　李國宜並指出，標普下調美國主權評級也可能引發市場動蕩，造成開發商融資成本上升。像沿海綠色家園和上海證大這樣的規模較小或杠桿率較高的開發商，可能面臨更大的融資壓力。

　　去年以來，房地産開發貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數據顯示，目前房地産開發資金來源中，國內開發貸款最近一年多時間內持久下降，今年到二季度其佔比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點，僅僅比2008年底略高一點點。

　　此外，主流開發商的銷售在7月份放緩。7月銷售數據顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內，銷售環比均出現下滑，萬科、中海、保利環比下滑超過3成。

　　沈建光認為，在房地産調控政策下，一線城市的房價拐點將在三季度出現。國內多家券商機構的報告也認為，8、9月份的推盤高峰開始，房地産公司降價促銷是大概率事件。

　　渣打銀行報告也指出，到今年年底，多數二線城市可能會出現足夠銷售20個月的存量房，存量房的積壓將推動開發商降價銷售，導致房價下跌10%到20%。