林喆

　　近日有消息稱，監管層將支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，負責統籌該省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區改造三類保障性住房的管理、融資和償債。業內人士透露，保障房融資平臺的籌建已經啟動，今後從事保障房建設的房地産企業有望在融資方面獲得政策性支持。受此影響，昨日A股地産板塊逆勢反彈，在所有板塊中漲幅居首，部分具有保障房概念的個股漲勢明顯。

　　目前，已經介入保障房建設的房企包括中國建築(601668)、保利地産(600048)等央企地産商以及首開股份(600376)、金隅股份(601992)、中天城投(000540)等地方國企。業內預計，資金、土地等房地産要素資源將向這些“國字號”房企聚攏。

　　搶佔保障房份額

　　今年以來，全國保障房建設力度空前。各大房企紛紛佈局保障房開發市場，擬借此獲得更多的政策支持和要素資源。

　　中國建築在其“十二五”規劃中提出，將保障性住房作為重要戰略來抓，除了加大投資開發外，長遠目標是其保障性住房佔全國市場的比重達到3%，成為中國最大的保障性住房投資建造商。據透露，中國建築的保障房開發模式將包括在門頭溝區項目上採取的城市綜合開發模式，在港澳市場採用的總承包模式，在內地多數地方採用的BT模式以及限價開發模式、成本加酬金競標模式、混合開發模式等。

　　今年上半年，中國建築新增的保障性住房項目規模超過1000萬平方米，截至6月底，公司正在實施的保障性住房項目規模已達到1595萬平方米，分佈在北京、上海、天津、重慶等20個省市自治區。

　　保利地産也積極拓展保障房業務。保利董事長宋廣菊曾表態，公司的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式，“哪怕只有3%到5%的利潤也要去參與保障房建設。”截至目前，保利已經擁有3個共計84萬平方米保障房項目，包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣，其餘兩個項目位於北京。

　　業內人士指出，目前保障房業務並沒有形成成熟的盈利模式，且直接投資收益薄弱，但國企背景的地産商積極參建保障房，主要在於他們看重保障房建設過程中的“間接”利益。這些間接利益主要包括：通過參與配建商業項目實現低成本拿地、通過保障房地塊上配建商品房來實現盈利、提升市場佔有率和社會影響力、獲得融資優惠、加快項目行政審批等。

　　打通新融資渠道

　　7月26日，保利地産臨時股東大會通過發行不超過40億元的中期票據，用於保障性住房項目的建設；繼6月發佈43億元融資計劃之後，首開股份8月3日再次宣佈50億元的定向債務融資工具發行計劃。據統計，今年以來，首開、保利、棲霞建設等房企以保障房之名計劃融資額已超過170億元。

　　國泰君安分析，中期票據及私募債預計均不用經過證監會的審批，只需在銀行間市場交易商協會申請註冊發行即可，手續相對簡單，在目前地産融資渠道受到嚴控，連高成本的信託都開始受限的情況下，以保障房之名募資可謂房企的“及時雨”。

　　光大證券認為，一級開發和保障房業務佔比較大的企業一般都具有政府融資平臺的作用，保障房融資的放開意味著這一類公司恢復了融資功能，很有可能在一級開發業務上獲得地方政府支持。

　　中銀國際也表示，保障房專項融資渠道開閘，主要受益的開發商是國有地産企業，特別是原先已經有較多保障房開發業務的地産商。他們可以通過專項融資將原先投資于保障房的資金置換出來，緩解商品房開發部門的資金壓力。(林喆)