本市新建普通住房成交均價走勢圖

　　北京市房地産業協會昨日發佈的數據顯示，1-7月本市新建普通住房成交均價為13623元/平方米，比去年全年均價（14847元/平方米，即今年北京房價控制目標）下降8.2%。從最近幾個月的走勢來看，本市新建普通住房價格呈現穩中有降趨勢。

　　特點1

　　全市房價“內穩外降”

　　7月本市新建商品住房成交均價為22690元/平方米，環比上漲9.8%。北京市房協稱，均價上漲主要是受中心城區成交比重上升的結構性因素影響。當月有銷售記錄的新建商品住房項目共有170個，其中7個項目價格環比下降，161個持平，合計佔98.8%，兩個價格上漲項目均為熱銷項目尾盤。7月新批商品住房預售項目15個，其中5個報價低於前期或周邊，10個持平。

　　北京市房協稱，7月新建商品住房價格波動明顯，呈現出多個特點：在方式上，由新批項目“低價入市”為主，轉向新批項目“低價入市”、在售項目“降價促銷”並存的局面。如大興區在售項目旭輝禦府推出100套特價房，售價由23942元/平方米下調至19665元/平方米，降幅17.9%，很快售罄後，近期又推出50套特價房。通州區珠江拉維小鎮等項目也推出特價房，目前認購活躍。

　　在區位上，7月房市呈現“內穩外降”格局，中心城區房價基本穩定，發展新區出現鬆動。7月推出特價房的新建項目均在發展新區。二手住房價格走勢與新房基本一致，中心城區房價環比持平，發展新區下降，其中大興、順義降幅在5%左右。

　　在主體上，新政後主動調整新上市項目價格的基本上為大型房企，7月部分中小企業也開始順勢而為“降價換量”。此外，從戶型看，降價的項目均為大戶型。

　　特點2

　　成交兩端熱中間冷

　　7月份中心城區住房成交量呈上升趨勢，發展新區則回落明顯。城六區新建商品住房、二手房分別成交2041套、4986套，環比增長16.7%和14.1%；發展新區新建商品住房成交2447套，環比減少21%，二手房基本穩定。

　　北京市房協相關人士認為，成交量結構變化的原因，一是投機、投資性購房需求得到有效抑制後，自住需求向兩端流動，部分打算改善住房條件的發展新區居民向中心城區回流，部分有剛性需求的購房者由於購買力不足轉向遠郊區縣。此外，中心城區住房資源具有稀缺性，保值功能強，在總體成交回落的情況下，更容易受市場青睞。

　　受上述因素影響，7月房市繼續保持“兩端熱、中間冷”的態勢，單價在4萬元左右的公園1872、西山壹號院項目上市均為248套，認購率達70%以上。單價在1萬元左右的樂匯家園、長陽國際城項目銷售率近100%。而單價在2-3萬元的金地仰山、清水灣家園和天潤福熙大道，上市以來簽約率僅為13.9%、3%和4.9%。

　　特點3

　　商業用房增3.3倍

　　7月份，本市首次購房比重達88%，比“國十條”出臺前的去年4月份高出13個百分點，限購達到了限制投資性需求的效果。

　　7月份本市商品房新增供應總體平穩，但住房與商業辦公用房分化明顯。7月本市商品房新增供應245.4萬平方米，環比增加1.4%。其中商品住房72.7萬平方米、5315套，套數環比減少61.4%；保障性住房9.4萬平方米、1117套，環比減少57.7%；商業辦公用房139.4萬平方米，環比激增3.3倍，接近歷史最高水平。北京市房協分析，這主要是在當前住宅需求受到抑制的情況下，開發企業加快非住宅供應和銷售以回籠資金。

　　■預測分析

　　有望形成以價換量

　　北京市房協相關人士認為，本市房地産調控政策綜合效應持續顯現，住房市場開始進入“由量變到價變”的關鍵期，隨著各項政策措施的進一步落實，未來幾個月有望形成“降價換量”的整體格局。

　　該人士同時指出，現階段房地産市場健康穩定發展的基礎還不牢固，通脹預期依然比較強烈，而且可能會在今後數月內保持高位運行。如果不出意外，我國宏觀經濟的首要目標仍然是抑制通脹。另外，作為房地産市場的長效制度性安排還在程序或調研過程中（如土地法、房地産法、房産稅等），直接影響或改變房地産發展模式的根本性制度還未出臺。該人士認為，調控政策一旦鬆動，市場極有可能再現報復性反彈。本市現階段重點，應堅持房地産調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆。（記者孫雪梅）