林建榮

　　斑駁的外墻、破舊的窗戶、灰色的磚墻上用白色的油漆寫了一個大大的“拆”字，並用一筆圓圈使它顯得特別醒目。若不是旁邊的中關村第一小學校門，很難把這些破舊的老房子與45000元/平方米的均價聯絡起來。

　　北京市重點小學，如中關村第一小學、中關村第三小學、中國人民大學附屬小學、海淀實驗小學等，都地處海淀區。可以説，北京市的學區房情況可以從海淀區的情況中體現出來。

　　寸土寸金

　　都説學區房貴，但是具體的數字只有觸目了才會驚心。

　　位於中關村第一小學、中關村第三小學附近的科育小區，建於1985年，現在的二手房價格在每平方米42000元至45000元；建於2000年的黃莊小區則是每平方米45000元至48000元。這些學區房可真是寸土寸金。

　　“中關村的學區房，最小的戶型是一居室，三十幾平方米，報價215萬。這是目前能買到的、具有中關村第三小學名額的最便宜的學區房。但是這戶房子的房齡比較早，是上世紀80年代的。”北京鏈家地産經紀有限公司經紀人王先生如此介紹自己手中的房源。

　　以中國現有的住房政策，個人購買的商品房只有70年的使用權限，如果現在購買這套房子，購房者只剩下40年左右的使用權。若是購買了建於上世紀四五十年代的學區房，戶主能使用的時間就更有限。

　　只買不住

　　據了解，始建於上世紀80年代的房子並不是這片學區房中的元老，該學區中還有始建於四五十年代的家屬院。這些老房子有一部分外墻已經寫了“拆”字，但還是在進行著二手房交易。

　　買一套面臨拆遷的房子？這似乎是一個愚蠢的行為。

　　其實不然。

　　“很大一部分人購買二手房之後並沒有居住在裏面，因為購房者都是70後、80後，他們實際上很難忍受這些擁擠而破敗的老房子。他們購房只是為了取得小孩子上學的名額。落戶、入學手續辦妥之後，多半會在附近租一些較新的房子入住。”經紀人王先生描述了一下他的客戶的買房情況，並繼續解釋道，“另一方面，據説這些房子已經沒有什麼拆遷的可能，因為房價炒得太高，拆遷成本太大。此外，即使拆遷了，業者也不會蒙受什麼損失，孩子照樣可以上學，而且賠付金額也不菲。”

　　地産公司經紀人的話並不能成為房子拆遷與否的判斷標準，但是仍舊有人購買了這些已經不適合居住的老學區房。從這些老房子的外面可以觀察到，入住率確實不高，被風打碎的窗戶年久失修。此外，一些房間的窗臺晾曬著幾件老年人的衣服，年輕人的衣服確實不多見。

　　流動性強

　　買到學區房卻不入住，還有另外一個原因，那就是學區房所有權的流動性很強。

　　以中關村第三小學來説，70%至80%的學生來自中科院工作人員的小孩，這些人是固定的入學生源。剩下20%至30%的入學名額就分散給了海淀區乃至整個北京市的有意入學到此的家庭。每年都有不同的學生需要到北京市重點小學入學，造成了這些學區房一再轉手。

　　王先生繼續介紹道：“儘管學區房轉手有個6年之限，即同一套房子的上一位房主的子女入學到下一位房主的子女入學必須間隔6年，但是從以往的情況來看，幾乎沒有轉不出去的房子。”

　　學區房的戶主在購房者的手中不停更名，自始至終只是起到了提供一個入學名額的作用。隨著上一位業主戶口的遷出，下一位業主的小孩就具備了進入北京市重點小學就學的資格。當然，這份資格的生效需要3年時間。也就是，從購買學區房、落戶到小孩入學，需要空出3年的時間，這樣才能面試、免費入學。若是間隔不到3年，則需要交納一定的贊助費。

　　值得注意的是，不少名校會在孩子入學之後突擊調查學生是否常住在戶籍住址，像原來那樣孩子入學之後就把房子轉手的做法已經不大行得通。

　　關於學區房入學範圍的劃分，在中關村第三小學2010年的招生通知中，招生範圍明確劃出了生源所屬的小區，甚至精確到樓號。這也提醒著學區房購房者在購房之前還是要先了解一下劃分區域，以免買到“山寨”學區房。