開盤即遭冷遇，位於房山區長陽鎮的首開熙悅山，以不足5%的月簽約率成為近期北京樓市蕭條的一個鮮明案例。從今年6月25日開盤至今，一個多月時間內，該樓盤僅售出30余套房源，簽約率不足5%，成為同期該區域的“墊底”樓盤。

　　簽約率不足周邊項目1/10

　　首開熙悅山位於房山區長陽鎮京良路南側，據北京房地産交易管理網統計顯示，該項目於今年6月25日開盤，合計開盤套數為704套，目前簽約33套，簽約面積2929.79平方米，經測算，開盤一個多月以來，該項目的簽約率僅為4.6%。

　　在此之前，6月20日左右開盤的幾個同區域項目中，中糧萬科長陽半島(雲灣家園)共開盤220套，目前已簽約145套，簽約率為65.9%；首創芭蕾雨悅都(悅都苑)共開盤396套，目前已成交195套，簽約率為49%；北京城建徜徉嘉園目前簽約率為46.8%，而同期開盤的房山限價商品房項目——中鐵長陽國際城(馨然嘉園)，則以近100%的簽約率位居該區域成交榜首。相比較來看，首開熙悅山的簽約率遠遠低於同期開盤的周邊其他幾個項目。

　　在集中供應的衝擊下，為了避免同質産品的競爭壓力，上述幾大新盤不約而同採用低價開盤策略。除了首開熙悅山以1.32萬元/平方米起價，徜徉嘉園最低單價為1.4萬元/平方米，芭蕾雨悅都最低1.6萬元/平方米，打破了長陽區域1.65萬元/平方米的平均單價。萬科長陽半島更是以“低價+首付分期”的方式，降低購房者的進入門檻。

　　臨時降價尷尬開盤

　　均是以低價開盤，為何成交情況差別顯著？首開熙悅山一位售樓人員對本報記者解釋稱：“本來這個區域的有效客戶就少，在我們之前開盤的幾個樓盤搶走了絕大多數，中鐵的限價商品房開盤更是雪上加霜”。

　　7月31日上午，記者來到項目位於豐台區的臨時售樓處。時值週末，但售樓處內卻無一人看房或者諮詢。記者以購房人身份出現，立即受到銷售人員的熱情款待。在售樓處偌大的銷控表上，700余套房源僅有30余套被紅色圓圈標識出已售狀態，慘澹的成交分外引人注目。

　　據銷售人員介紹，目前已經成交的這30余套房源，絕大多數是開盤推出的特價房，均價為13200元/平方米，共推出近100套。

　　“錯誤的開盤時間，導致項目一開盤便遭冷遇。”一位接近該項目的知情人士向記者透露，首開熙悅山原本定於今年5月底至6月初開盤，但預售許可證遲遲沒有獲批，直到6月23日這個“尷尬”的時間節點，“萬科首創等大盤已相繼開盤，無疑搶走了本就有限的客戶資源，但拿了預售證又不能不開”。據其透露，迫於無奈，首開將開盤均價從預期的1.6萬-1.8萬元/平方米，降至最低13200元/平方米，降幅高達4800元/平方米。

　　但即便臨時調低價格，仍然未能避免冷清局面。

　　降價難解當前困局

　　即便降價，首開熙悅山也難解當前的困局。一方面高昂的成本令其很難再降，另一方面，如果再降，前期業主不滿意，首開常青藤降價風波或將再次上演。

　　如果按照13200元/平方米的售價計算，首開的利潤率可能僅為9%。據悉，首開熙悅山所在地塊，是首開于去年6月底以11.53億元總價競得，折合樓面價6912.5元。再加上4000元左右的建安成本及其他稅費，張大偉表示，預計該項目成本在1.2萬元/平方米左右。也就是説，已售的30余套房源，首開的利潤僅為1200元/平方米左右。

　　今年5月初，首開旗下的北京常青藤最新開盤的樓盤，通過折扣等優惠措施暗降近20%，總價最高優惠78萬元，這導致近30多位前期業主抱團要求開發商補償損失。對此，首開相關負責人表示，公司從未有對先期業主進行補償的提議，因降價造成的維權事件也一時陷入僵局。常青藤降價風波，讓不少開發商對老項目降價非常慎重，而首開熙悅山剛開盤就不得不面對價格與銷售之間的兩難選擇。

　　在當前的樓市背景下，首開熙悅山的困境並非孤例，最終的解決方案，很可能具有樣本效應。

　　■觀市

　　京郊普現降價壓力

　　事實上，首開的慘澹成交只是近期北京樓市的一個縮影。根據鏈家地産市場研究部統計，由於供應的集中放量，2011年至今入市的郊區項目平均簽約率僅41%，較城區項目低17%，同時，商品房庫存量也首次超過城區。

　　鏈家地産首席分析師張月表示，今年2月“京十五條”出臺至今，北京商品房庫存量增加13863套，其中75%來源於郊區庫存量的上漲，但售價並未出現實質下降，因此新供應的郊區住宅多現滯銷。不過，自6月開始，部分郊區項目涌現特價房源，將市場推向實質性降價階段。大興區領海朗文世家與旭輝禦府以及通州珠江國際公館、拉維小鎮等接連推出低價房，均取得了不錯的銷售業績。

　　“目前來説，只有降價才是成交量回升的唯一法寶”，北京中原地産市場總監張大偉表示，市場已逐漸出現從量跌到價變的質變，下半年更大規模的降價潮難以避免。