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住建部稱限購年內不取消 三線限購名單月底或出

發佈時間:2011年07月30日 09:11 | 進入復興論壇 | 來源:華夏時報


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  “尚未確定,但可以肯定的是限購年內不會取消。”針對住建部正草擬的新一輪限購城市名單的説法,住建部一官員表示,下半年政策放鬆的可能性幾乎沒有。

  7月22日,中共中央政治局召開會議提出,要堅持房地産調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆的基調;7月12日,國務院召開常務會議稱將進一步擴大限購範圍,抑制二三線城市房價過快上漲。有專家據此判斷,限購會持續實施至2012年初,在未來的1-2年內,樓市將迎來實質性調整。

  “只要中央調控政策不變、‘限購令’等持續,房價則‘穩中微降’,反之,‘穩定、忐忑、平衡’是主旋律,未來1年內,房地産市場將繼續量縮價穩,或者形象地説是‘溫水煮青蛙’。”上海市城市經濟學會高級經濟師顧海波告訴《華夏時報》記者,目前,穩定壓倒一切,房價的波動因此不會太大,而這種“明調控、暗托市”的結果相對理想。

  至於當下輿論關注的焦點,則是限購至三線城市名單何時遴選完成並擇機發佈。中原地産總監張大偉7月28日在接受本報記者採訪時預測,“應該在8月底,以應對金九銀十。”

  限購城市“消化”不良

  自去年4月份北京率先開始並迅即在全國43個城市實施住宅限購令以來,相關城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來看,住宅無論是期房還是現房,成交量都大幅縮水。不僅如此,限購帶來的連鎖反應還包括,樓市庫存積壓嚴重、開發商資金回籠受阻、拿地意願明顯下降、各地土地出讓金銳減。

  截至目前,北京商品房可售房源已達10.8萬套,北京樓市可售房源的消化週期已接近15個月,該數據是2009年的3倍。同樣的情況也出現在上海、深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等重點城市。中原地産的監測數據顯示,寧波商品房庫存的消化週期已達到29個月,杭州22個月,上海13個月,深圳、武漢、蘇州均超過15個月。

  不僅是開發商,受限購影響深刻的還有地方政府,“慘澹”的賣地成績單便是明證。開發商拿地熱情下降,直接導致各地土地出讓金收入大幅下滑。7月19日發佈的全國130個城市土地出讓金“半年報”也顯示,北京、上海等6個城市的土地出讓金均低於去年同期,降幅最小的上海達到了21.97%,而上漲的5個城市則均為二三線城市。

  對此,顧海波認為,土地財政掣肘二三線城市限購,因為限購令落實好壞的關鍵取決於地方政府的積極性。“去年,二三線城市就已成為房産商投資的熱土。”北京浙江企業商會副會長陳俊曾告訴記者,開發商今年的很多銷售額都來自於不限購的二三線城市。多位專家認為,部分二三線城市房價較快上漲,部分原因包括一線城市“限購”後炒房投資需求的轉移助推。

  四川一地方官員則坦言,隨著限購令的進一步擴大,開發商將在短期內暫緩拿地或不拿地,地方土地出讓收入還會減少,實施限購政策並不積極,“地方政府的抉擇越發艱難。”

  三線城市成為新焦點

  “二三線城市房價的快速上漲,已引起了決策層的擔心。”張大偉稱,一線城市因限購而擠出的投機資本進入的城市將導致更大的風險。

  國家統計局顯示,6月全國70個大中城市房價漲幅居前的均為二三線城市,包括石家莊、長沙、烏魯木齊、丹東、洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、南昌、瀋陽、西寧、秦皇島等,取代“北上廣深”成為領漲主力,而小小的丹東以同比9.8%的漲幅位列首位。

  據記者了解,除了已經參與首輪限購的省會城市之外,那些房價漲勢逼人的三線城市尤其成為住建部關注的地方,包括丹東、秦皇島、宜昌、韶關等。以秦皇島來説,官方統計顯示,6月其新建商品住宅的價格指數同比漲幅達到8.6%,“位居全國第二。”

  尤其值得注意的是,某些近年房價漲幅較快的三四線城市並不在限購之列,比如榆林、鄂爾多斯等並不限購。“這些位列國內樓市投資者最活躍的城市,房價五六年間上漲六七倍甚至十倍。”近日,考察過鄂爾多斯的莊淩顧問董事總經理張映光告訴《華夏時報》記者,鄂爾多斯的房價上漲源於過多的熱錢所致,估計也將納入限購之列。

  “除了房價上漲過快外,房地産開發投資增速過快,也成為住建部選擇限購的另一重要參考指標。”刀客地産顧問機構董事長謝逸楓表示,這其中要數秦皇島最為明顯,自今年3月以來,秦皇島房地産投資出現大幅增長,1-5月達到45.68億元,同比增長32.6%。

  “遴選新一輪限購的二三線城市名單,將主要依據房價漲幅和房地産開發投資增幅兩個指標。”一位接近住建部的專家確認,如果某一地方符合國務院提出的房價上漲過快、房地産市場過熱這兩個標準,而未出臺限購政策,住建部就會做相應的督促工作。

  “新一輪的限購城市,將從這些城市中産生。”謝逸楓稱,即便是那些已經納入第一批的限購城市,也會繼續限購。

  在這方面上海已經作出了選擇。7月26日,上海房管局發佈的“新滬四條”明確規定,非戶籍居民補稅購房的,個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起的前2年內累計繳納滿12個月”的規定,補繳的不予認可。

  調控兩難延續

  毋庸置疑,當前房地産市場調控正處於關鍵時期。上半年未限購城市房價無一下跌,已成為中央“限購令”再加碼的一大因素。不過,對土地財政有依賴的地方政府未必樂意。

  不少專家認為,即便從8月底第二輪“限購令”席捲全國,樓市是否迎來“深度降溫”仍有待檢驗。從市場來看,三線城市數量眾多,樓市發展水平參差不齊,不可能採取全部開展限購。“如果僅僅在少數典型城市進行限購,于大局無礙,結果無非是按下這裡起來那裏。”謝逸楓説,限購已陷入兩難困境。

  對於限購可能在二三線城市鋪開,業界其實也有質疑的聲音:盲目對房價上漲過快的二三線城市實施限購,不但沒起到遏制房價上漲的效果,反而導致越限越漲的局面,影響地方經濟發展。

  但從國務院近日發佈的“新國五條”看,未來房地産調控目標依然是針對房價,遏制投資投機炒房需求。“在樓市調控進行到關鍵時刻,‘新國五條’重點強調了限購政策,顯示了政府調控的決心。”接受本報記者採訪的多位專家認為,下半年,如何將政策調整到讓各方能夠平衡的節點,是擺在住建部面前的一大難題。

  “這是調控處於博弈狀態的真實寫照。”顧海波説,今年年初在住建部的三令五申下,各地的限購政策得以延續至今,若限購令一旦取消或放鬆,很可能會引起市場的反彈。