王 韶

　　樓市調控切忌頭痛醫頭，腳痛醫腳，限購對市場需求端進行控制，剛性需求誤傷在所難免。

　　7月12日，國務院常務會議再次強調：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要措施。這是對去年以來“經濟手段”、“行政手段”多管齊下宏觀調控樓市的加強和延續，也是對樓市調控依然與公眾理想存在差距的回應。

　　總的來説，“三限”(限購、限貸、限價)政策針對性強、力度狠，尤以限購為甚，其作用和效果絲毫無需懷疑，但效果的顯現需要從量變到質變的過程。“冰凍三尺非一日之寒”，房價過快增長是各種因素累積而成。如，保障性住房長期缺失、社會保障體系不完善，又如，貨幣超發、通脹預期、居民投資渠道狹窄，同時土地出讓制度、稅制、GDP政績觀，以及住房觀等都會對房價産生影響。因此，我們不僅要關心房價什麼時候能真的降下來，降多少，更應關注限購是否抓住了高房價的根源，從根本上實現長治久安。

　　樓市調控切忌頭痛醫頭，腳痛醫腳。限購對市場需求端進行控制，剛性需求誤傷在所難免，雖然抑制了相當部分投資投機型需求，或許能在短期內實現市場向“合理價位”回歸。但因限購而受壓抑的需求遲早需要釋放，由此可能引發的多種“並發癥”值得深思。

　　並發癥一：限購産生擠出效應，使高房價蔓延。當前房地産市場面臨“史上最嚴厲的調控”，且不確定、不穩因素眾多，風險極大，限購等政策的作用也逐漸凸顯，但強烈的通脹預期與對樓市長期看好改變不了投資投機者資本逐利的本性，“擠出效應”明顯。一方面，限購強化了房價上漲的預期，誘使一部分未達限購條件的投資投機需求加速入市；另一方面，限購加速了投資投機需求向邊緣地區尋找房價新“洼地”，導致二三線城市房價快速上漲，甚至向縣(區)鎮蔓延。如，北京限購使“北漂一族”和投資投機者不得不轉戰河北，從而“擠出”了燕郊、涿州房價快速上漲，也造成了天津武清等房價飆升；同樣，上海“擠出”了江蘇昆山，廣州“擠出”了從化、增城，以及南海、金沙洲、黃岐；深圳“擠出”了惠陽和大亞灣……在短期利益推動下，未限購城市房價超常規上漲，高房價不斷蔓延，宏觀調控難度加大。

　　並發癥二：限購反使剛需受損，後市不穩定因素增多。限購本意是抑制投資投機，實現房價平穩過渡。而作為“不差錢”的富人，無論是改善，還是投資，限購和限貸依然阻擋不了他們的投資欲，限購可借用親朋好友或屬下，甚至假離婚之名化解；限貸更不是問題，可以一次性付款。而首付和利率的提高，卻成了擠壓大量迫切需要住房者的“最後一根稻草”。長此以往，日益累積增加的剛性需求得不到有效釋放，一旦調控出現鬆動，供求出現失衡，剛性需求隨時産生“恐慌性入市”，投資投機者趁機套現獲利，房價再度上漲，難免招致又一輪調控，後果不堪設想。

　　並發癥三：限購加劇存量房惜售，住房供應體系破壞。作為一個理性的樓市，建立科學完善的住房供應體系非常關鍵。體系中新建商品住房(一手房)、存量房(二手房)、租賃房及保障性住房等缺一不可，且比例合適，由消費者根據自身實際在市場中自由選擇。存量房往往由於區位佳、總價低而深受消費能力弱的首次置業者青睞，但限購、限貸，一方面使一些改善型需求不得不推遲換房，另一方面使一些擁有兩套三套住房的投資者作出惜售決定，加劇了供給不足。住房供應體系遭受破壞，新建商品住房得不到有效補充，住房矛盾日益激烈。

　　“具體問題具體分析”，解決住房問題，防止因限購而引發“並發癥”，決策者需要勇氣和智慧，更需要以全局的觀念對問題進行審度，有的放矢，才能使問題迎刃而解。

　　作者係廣東省房地産行業協會秘書長