因擬售價與成交價價差過大，中建?紅杉溪谷嘉園成為偽豪宅的典型。

　　在北京豪宅市場的降價風中，一些原本定價上屬於高端住宅的項目，在降價促銷後，房價大幅下降，位於通州的“中建?紅杉溪谷嘉園”成為擬售價與成交價價格相差最大的樓盤之一，成為“偽豪宅”的典型。

　　高端市場偽豪宅增多

　　在近日鏈家地産一篇題為《2萬以下低端商品房供應達71%，高端市場偽豪宅增多》研究報告中，鏈家地産首席分析師張月認為，第三輪調控以來高價項目入市明顯減少，甚至沒有5萬元/平方米以上的期房項目入市，同時還會有某些項目定位高端，定價卻落入3萬元/平方米以下。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，和2010年相比，2011年新增高端住宅的定價明顯保守，基本無5萬元/平方米以上項目。同時，7月高端項目的成交均價依然明顯低於擬售價，如倚山庭院、紅杉溪谷嘉園的成交價分別為39800元/平方米、25000元/平方米，分別低於定價8000元/平方米、7000元/平方米。

　　對於何為“偽豪宅”，不少業內人士認為“偽豪宅”多為雖然預售價仍在豪宅標準之上，但實際成交價格已大幅走低，張月向記者分析稱，“‘偽豪宅’就是很多騎虎難下，賣不上高價又因為顧全各種原因不能公開降價的項目。”

　　低價入市面臨成交尷尬

　　鏈家報告中所提的中建?紅杉溪谷嘉園項目位於通州區通燕高速，原京哈高速2號耿莊出口北側3公里，該項目銷售人員向記者表示，首期推出疊拼別墅房源均為毛坯，戶型面積為192平方米-210平方米。

　　今年6月23日拿到預售證的“紅杉溪谷嘉園”此次共推出116套房源，值得注意的是，該項目擬售價格在30512元/平方米至32975元/平方米之間，但是目前成交的兩套房均價僅為24411/平方米，較擬售價格低了7000元/平方米，成為北京今年來銷售價格與擬售價格最大的樓盤之一。

　　不過，原本在本區域內屬於高端定位的項目，卻以非豪宅定價入市的紅杉溪谷嘉園項目依然面臨低成交尷尬。北京市房地産交易管理網本週三的數據顯示，該項目擬售的116套房源目前只有11套成交。

　　據悉，目前整個通州在售的別墅項目有10個，同檔別墅單價低於30000元/平方米。中建?紅杉溪谷嘉園30512元/平方米至32975元/平方米之間的擬售價格明顯高於周邊同類項目，也使得該項目不具價格優勢。

　　高端項目　庫存壓力大

　　對於這些預期開盤的中高端樓盤中，一些樓盤的預期價格明顯高於周邊同類項目的情況，某業內人士向記者表示：“如果以這個價格開盤，除非項目有獨到之處，否則銷售情況不容樂觀。開發商很可能是先定一個比較高的價格，吸引客戶注意，在實際銷售中，可能會採用折扣、優惠措施，因此實際成交價可能不會那麼高。”

　　紅杉溪谷嘉園所處的區域成為項目滯銷的又一原因，北京中原地産三級市場總監張大偉告訴記者，調控政策執行後，通州購房者分流。郊區購房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執行後，市場投機基本已經絕跡。而剛需中對價格明顯的部分購房者轉向房山等明顯價格更有優勢的區域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉移到了不受限購影響的燕郊等區域，明顯使得通州需求銳減。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，2010年以來中高端期房住宅供應量約18800套，但僅有45%簽約，其中今年6月開盤的中高端項目簽約率僅11%。以目前中高端住宅約600套/月成交來看，僅2010年以來的中高端住宅大概需要17-18個月進行消化，消化速度較普通住宅更為緩慢。整個中高端市場一方面面臨著巨大消化壓力，另一方面暗自降價後依然面臨低成交尷尬。