第一上海

　　越秀房托（405,持有）： 2011 年上半年息率為3.2%，下半年將繼續尋找收購機會

　　2011 年中期分派升至1.18 億元人民幣

　　公司公佈其2011 年上半年業績，其2011 年上半年租金收入2.58 億人民幣，同比增長7.1%。租金收入的提高主要是由於租金水平及出租率的提升；稅後利潤為1.7億元人民幣，同比增長21%；凈利潤為8.4 億人民幣，同比增長139.5%，主要源於投資物業重估收益同比增長402.2%至6.8 億元人民幣；可分派收入為1.18 億人民幣約1.43 億港元；公司上半年將全額進行派息，每基金單位可獲分配13.39 港仙，相對於10 年上半年12.46 港仙，增長7.5%；以7 月26 日收市價計算，息率為3.2%。

　　物業出租率維持高位運行

　　公司在2011 年上半年整體物業的出租率為99.92%，維持在高位運行。其中白馬大廈、城建大廈和越秀新都會均實現滿租，財富廣場和維多利亞廣場的整體空置率分別僅為0.36%和0.04%，遠遠低於廣州續升的整體空置率。我們預計2011-2013 年出租還將在高位運行。

　　繼續尋找合適收購機會，主要關注一二線城市商業地産

　　白馬大廈是公司最重要的項目，其經營收入佔了較大比重約為59.5%。為使公司物業組合保持穩定的收入，管理層認為吸納新的物業項目有利降低依靠單一項目的風險。2011 年上半年，公司繼續在各地城市考察，繼續跟蹤越秀地産持有的商業地産項目，同時亦繼續在全國各地一線城市如上海、北京、廣州，尋找合適的收購項目，以改變物業的區域性結構，優化物業類型的組合。現時公司的負債比率為30.1%，相對於其守則上限的45%，仍有一定的上升空間。截至2011 年6 月30 日，其現金約為4.23 億元，因此具備足夠財務資源以應付其財務承擔及營運資金需要。

　　12 個月目標價4.90 港元，維持持有評級

　　我們預計2011 年越秀房地産信託基金的每股凈資産為5.44 港元，按照10%的較凈資産折讓水平，給予公司12 個月目標價4.90 元，目標價較現價有14.75%的上升空間，因此維持持有評級。