煙臺，東連威海，西接濰坊，與青島毗鄰，與大連隔海相望，“共同形成拱衛首都北京的海上門戶。”

　　事實上，圍繞整個環渤海區域，都是開發商們逐鹿之地。7月25日上午，龍湖地産在煙臺項目拿到了預售許可證。與此同時，也昭示著龍湖在煙臺傾力營建的近7000畝城市綜合體項目，正式拉開帷幕。

　　在2011年上半年，樓市調控走到執行層面，越發細化、強化、持續化的同時，開發商又是如何行動的？公眾或許可以從龍湖發展步調中，窺得些許端倪。

　　佈局度假地産

　　龍湖挑戰城市運營商？

　　“煙臺項目分為A、B、C三個地塊，在近7000畝的土地上，我們計劃用4000余畝進行住宅建設，其餘則用作商業、旅遊以及娛樂等配套設施建設”，龍湖的相關人員在進行煙臺葡醍海灣項目介紹時，如是提及。

　　據其介紹，龍湖正在致力於打造煙臺最大的綜合體：“基本上龍湖在做一個城市運營商的角色，而非僅僅是一個蓋房子、賣房子的開發商——這也是我們的一個轉型的作品。”

　　事實上，早在樓市調控之初，以保利、世茂房地産為代表的一線房企就曾紛紛表態要開始打造城市綜合體。如今看來，一向低調的龍湖也不曾例外。

　　“在度假地産的項目選擇上，我們堅持兩項原則”，《證券日報》記者從龍湖集團常務副總裁邵明曉處得知，“一是看中當地的資源稟賦；另一方面則是注重城市關係”。以此次煙臺這般規模的項目來看，“每年要進行數十億的滾動投入”。同時，在城市綜合體高投入的背後，還需高人氣的支持——“我們預計要在這一片區域中聚集近20萬的人口”，邵明曉稱。

　　以住宅銷售回籠資金、聚集人口，再接下來進行商業、辦公等配套設施開發，再吸引更多的購房者加入其中……數百億的整體投資、8-10年的開發週期，需要每一個環節的良好配合。龍湖如何處理其中的風險？又為何不選擇將普通住宅推向市場，反而是低密度的聯排和疊拼先行入市？

　　鎖定本地居民需求

　　應對 “升級版”限購令風險

　　為了規避城市綜合體存在的風險，龍湖地産執行董事秦力洪表示，在低密度戶型和普通商品住宅的配比上，基本上會進行“均衡配置”。之所以選擇在前期將低密度的戶型推向市場，一方面是奠定了整體項目的“氣質”，另一方面則是符合其現有的客戶群需求。同時，他表示如果出現低密度戶型銷售不佳的情況，龍湖將會選擇用普通住宅項目來進行價格調節。

　　以度假地産發達的三亞地區來看，往往會出現極高的空置率問題。龍湖又將如何避免這一情形出現？《證券日報》記者獲知，龍湖將80%的目標客戶鎖定為本地人士以及周邊的青島、威海地區的潛在需求者，這也進而將現行調控政策、尤其限購令有可能擴大到二、三線城市的影響降至較低的程度。

　　另一方面，“産品線長，也意味著項目可迴旋的餘地較大”，秦力洪表示。同時，從整體佈局來看，龍湖將繼續堅持高週轉的原則不變。為此，龍湖所開發的商業、度假地産項目佔比，均不會超過10%的“紅線”。

　　房價“市場説了算”？

　　《證券日報》記者了解到，無論是即將推出的低密度項目，還是未來的普通商品住宅，葡醍海灣的定價都會高於周邊樓盤6000元-8000元/㎡的均價水平。

　　作為開發商，應該去“提升一個城市的價值”，龍湖地産執行董事秦力洪如此表示，“我們定這個價格，是超越煙臺現有的數據經驗的。”

　　在其看來，購房者對房屋的價格乃至價值一旦形成增值預期，預期疊加的結果就是其所購買的項目在持續不斷的升值。

　　而問題的關鍵在於，購房者能否認同最初的價格。只是，在住宅供需失衡的大環境下，住宅價格真的就能理直氣壯的説一句“市場説了算”嗎？

　　依舊看好一線城市

　　1-6月份，龍湖地産在環渤海區域實現的銷售金額分別為：15.2億元、12.1億元、7.9億元、8.7億元、10.1億元以及2.8億元，累計實現簽約金額56.8億元。除去在環渤海，乃至長三角地區，龍湖的銷售成績尚難稱穩定。結合今年上半年，龍湖除去在2月份拿下寧波、成都兩個地塊，再未有新增項目。難道，龍湖戰略重心要轉向二、三線城市嗎？

　　就此，龍湖地産執行董事秦力洪對《證券日報》記者表示，上半年公司的確相對謹慎。而在今年下半年，龍湖將會選擇合適的地塊“出手”，且重點佈局環渤海以及長三角地區，從而使這個兩個區域的發展節奏能夠更為穩定。

　　“從長期看來，龍湖依舊看好北京、上海等一線城市”，龍湖集團常務副總裁邵明曉如是説。同時，核心城市依舊是眾多大型房企們的主流選擇。而龍湖在拿地方面的優勢，則在於能夠將住宅和商業較好的結合起來，從而獲得政府的青睞。(謝 靜)