　　自今年年初《國有土地上房屋徵收與補償條例》出臺以來，“徵收”房屋的工作，已成為各地政府最為頭痛的問題，急需用地的保障房建設更是受到很大影響。

　　國土資源部統計顯示，2011年上半年，全國保障性安居工程用地計劃已完成約1.65萬公頃，與年度供應計劃7.7萬公頃相去甚遠。而在其中，城市棚戶區則是受拆遷影響最大的一塊。“棚戶區改造在過去的主要內容就是拆遷安置，現在"拆遷"改為"徵收"之後，工作基本上已經停滯。”長春市重點棚戶區改造工作實施指揮組辦公室主任韓永正告訴本報。

　　而憑藉著此前棚改進行比較早的優勢，長春市的房價一直穩定在全國平均水平以下，遠低於大多數省會城市和同位於東三省的其他重點城市。

　　不過，即便過了拆遷這道坎，保障房開工進度遙遙領先的東三省，在棚戶區改造的過程中仍然充滿了爭議。

　　是否提高補償標準？

　　在韓永正辦公室的桌頭，擺著一份題為《長春市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》的文件，“各區縣現在都在等著這份文件出臺，否則工作幾乎沒法做。”韓永正稱。但這份文件幾經修改之後，卻依舊沒有公佈。

　　2011年，長春市佈置下了200萬平方米的城市棚戶區改造任務，不過至7月中旬為止，已完成的面積卻只有78.59萬平米。與全國大部分地區不同，受寒冬影響，東北地區工期較短，如果在7月底前房屋的徵收拆遷尚未完成的話，那當年開工的計劃便面臨著極大的壓力。

　　這已經是一個全國性的現象。在蘭州，市政府實際佈置下的6萬餘套保障房建設任務中，便有接近4萬套屬於棚戶區改造。而蘭州市政府副秘書長敬國華也告訴記者，同樣受制于房屋徵收，保障房土地供應上已經完全處於停滯狀態。

　　“在我考察的城市中，凡是保障房建設進度比較快的，都是早在2010年就開始著手拆遷和土地儲備的，如果要等到2011年再動手，那拆遷就是一道過不去的坎。”華創證券宏觀分析師華中煒對本報表示，開工率高達91.1%的遼寧，以及開工率超過80%的河北便是未雨綢繆的典型。

　　而在長春市，已完成的78.59萬平米棚戶區改造任務，也多屬於2011年之前便推進的項目。

　　“現在被徵收戶的要價預期非常高，都覺得徵收價格應該提高一點。”韓永正稱，在長春，多數被徵收戶的要價都在“拆一補二”，甚至補四補五的水平之上；而以往長春執行的是“拆一補一”的政策，“他們的破房子換新房面積都是以一換一，多補的面積按建安成本價賣給他們，還有諸多補貼政策，已經是極大的優惠了”。

　　而在蘭州，政府與被徵收房屋的老業主對價格上的分歧，最高甚至差上十倍。“拆遷的補償標準是3000元每平米，但住戶要價是3萬。”敬國華表示。

　　討論許久的《長春市國有土地上房屋徵收與補償暫行辦法》現在就面臨著一個問題，是否提高補償標準。“不提高，老百姓不答應，提高了，怕有更多的人不答應。”韓永正稱。

　　在長春，棚戶區改造早在2006年便已啟動，迄今已完成棚戶區改造1860萬平方米，按照長春的計劃，今年的200萬平方米的改造將是一個收尾計劃，此後長春將基本不再存在棚戶區。“你給這200萬平米的人提高了補償標準，那之前的1860萬平米的棚改戶怎麼辦？”韓永正稱，市政府擔心這將成為新的不穩定根源。

　　多數棚改任務重點城市並沒有長春這樣的擔憂，他們的棚戶區改造才剛剛啟動。2011年，黑龍江省領到國家分解下來的保障房建設任務83萬套，位列全國之首，而其中67.72萬套則屬於棚戶區改造。

　　房價低的秘密

　　如果不提高未來的補償標準，單就房價來看，長春在全國省會城市裏絕對是倒著數的。

　　根據城市房産網的統計數據，2011年，長春市商品住宅成交均價僅為6299元每平方米，在全國省會城市的排名中，僅僅超過貴陽、銀川等少數幾個西部城市。在長春市中心，記者也僅發現少有的幾處房價過萬的在售樓盤。“這樣的一個低位房價，棚改進行比較早是主要原因。”韓永正認為。在其他城市，因拆遷而産生的居住需求甚至是房價上漲的一個支撐點，而許多拆遷戶也正因為如此而索要更高的拆遷價格，循環往復，房價、地價交替上漲。

　　不過，保障房建設的大潮興起之後，長春市也開始擔心由此帶來的對商品房市場的衝擊。

　　今年5月，長春工程學院房地産研究所所長譚敬勝完成了一份調研報告，是受政府委託評估保障房建設對商品房市場帶來的衝擊。他得出的結論是，商品房市場幾乎不受影響，“保障房建設量太少”。

　　確實如此，除了棚戶區改造之外，長春市領到的公租房和廉租房建設任務僅有5000套。“我們覺得太少，主動加碼到了1.6萬套。”長春市房地産管理局副局長陳濟生稱。

　　長春市沒有單列的經濟適用房，因為棚改房走的便是經濟適用房的標準。近些年來，長春僅在2008年建設了不到4000套經濟適用房。而自2006年起，已完成的1860萬平米的棚戶區改造，幾乎成為消化這個城市住房需求的源頭。“加上保障房的建設量，這幾乎佔到了全部存量房屋數量的20%，全國哪個城市有這麼大的比例呢？”陳濟生稱。

　　2011年，長春市棚改進入收尾階段，而新提出的以公租房和廉租房為主體的保障計劃則將在未來繼續推進。“未來十年，我們計劃將最高40%的人群納入保障範圍。”陳濟生稱。而現在，長春市的廉租房申請標準便高達“人均居住面積16平方米以下，月收入900元以下”，甚至低於一些東部城市的廉租房門檻。

　　但城市棚改能全部都算作保障房嗎？長春的做法能否在全國其他城市取得類似的效果呢？

　　算作保障房嗎？

　　有關棚戶區改造的保障房屬性和統計口徑，是一個爭議不斷的話題。

　　譚敬勝告訴本報，棚戶區改造分為林區棚改、廠礦棚改和城市棚改。如果説前兩類列入保障房統計尚無太大爭議的話，城市棚改到底算不算保障房，則一直爭論不休。

　　城市棚改實質上就是拆遷安置，但在譚敬勝看來，被拆遷安置的人裏面有許多是很有錢的人，全部列入無疑將是筆糊塗賬。

　　在長春，這筆賬的計算極為複雜。當地的棚改安置房分為三種標準戶型，分別為49平方米、54平方米、64平方米。各戶被拆遷後，按照“拆一補一”的原則往這三種戶型去靠，多補的部分則按建安成本出售給住戶。

　　“比如他們舊房為30平米，選49平米的房子，需要購買的部分就為19平米。”韓永正介紹稱，這筆建安成本的費用為每平米700多塊錢，自2006年起未曾變動，隨著物價和人工的上漲，實際成本已逼近2000元/平方米。“老百姓不管這個，我們也是考慮到公平和人們的心理，從未調整過價格。”

　　按照長春市的意思，由於49平方米戶型政府給的各類優惠和補貼比較多，住戶也確實較為困難，所以原則上全部計入保障房統計，其他的戶型類別則剔除在外。

　　除了棚改拆遷安置的爭議外，棚戶區改造的統計口徑更是一片混亂。在長春，多年的棚改都是以平方米為統計單位，而在全國1000萬套保障房的任務分解中，棚戶區改造的400萬套卻是以套為統計單位。

　　“你如果問200萬平米棚改當中會有多少套保障房，那幾乎沒辦法換算。”韓永正稱，一個屬於徵收拆遷的土地面積，一個則屬於最終建設的房屋統計。最終結果如何，至少需要等到承擔棚戶區改造任務的開發商拿出規劃設計來。

　　依照長春市以往的模式，被拆遷掉的棚戶區除了留出一部分用於安置房建設之外，剩餘可以用於商品房開發。而按照現行規定，其中棚改商品房當中，有4%的建築面積必須配建廉租房。