舒時

　　“養兒防老”一直是中華文化中根深蒂固的一個傳統觀念，不過香港特區政府打算向這個觀念發出強有力的挑戰。

　　由香港特區政府通過外匯基金全資擁有的“香港按揭證券有限公司”（下稱“香港按證公司”）自7月11日起推出一項名為“安老按揭計劃”的新貸款項目，希望通過這個計劃，讓香港的老人用其自有的住房來提供生活費。

　　這個計劃被坊間稱為“逆按揭”計劃，指的是與一般按揭不同，一般按揭是貸款人交月供給銀行，到期後房子歸貸款人所有；而逆按揭之下，是銀行向貸款人“交”月供，到期後這個房子歸銀行所有——當然，貸款人也可以選擇到期時還清所有的月供加雜費，仍然把房子所有權收歸自己。

　　據香港按證公司披露，該計劃已經得到7家銀行、85家律師行的支持。

　　逆按揭操作細節揭秘

　　究竟這個完全新鮮的計劃如何實施？日前，筆者向參與該計劃的香港東亞銀行進行了一次詳細的諮詢。

　　從程序上看，逆按揭計劃比一般按揭要求嚴格一些。參與者必須是年滿60歲以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了貸款，另外，該樓的樓齡不得超過50年——在香港，一般銀行對於50年以上的房子不再提供貸款。

　　考慮到不少老香港人在簽合約方面可能有弱勢，特區政府還要求，參與該計劃的人必須找安老按揭輔導法律顧問進行諮詢，在獲得律師的證明書之後才能與銀行簽署合約。當然此舉會增加貸款人的成本3000~5000元（港元，下同），但實際上，這筆律師輔導費可以不用馬上交，而是在最後需要還款時再交。

　　接下來的就是銀行對房子估價，確定可以發給老人的月供。在這過程中，銀行要考慮借款人的年齡，貸款的期限，以及申請之時由香港按證公司確定的一個貸款利率。

　　東亞銀行的職員舉例説，在目前的情況下，一個65歲的香港老人，如果其房子估值100萬，他想終生獲得貸款，那麼他可以每月拿到2000元生活費。“如果他只想拿10年，那麼每個月可以獲得4400元左右；如果是15年，可以拿到3300元，年限越短，月收入越多。”該職員説。

　　假設這個老人過世後，其子女或是受益人要獲得這個房子的産權，必須還清銀行的貸款本金，並付給銀行一筆利息，目前年利率約為2.75%，此外還需要還給香港按證公司一筆保險費（該保險費是防止貸款人違約而給銀行提供的保障）。如果簽約時沒有交律師顧問費，也要在這時候交齊。

　　值得一提的是，如果這個老人在貸款期結束後還沒有身故，但又沒有能力還清銀行和按揭公司的貸款，香港特區政府要求銀行不得強行把貸款人從房子裏趕走。東亞的職員説：“老人仍然可以住在這個房子裏，直至身故，屆時銀行才會把房子拿來拍賣，先扣抵貸款和利息的部分，以及其他雜費，如果還有剩餘，將交給他的受益人，如果沒有剩餘，則其受益人也不需要補款，因為香港按證公司會購買保險處理。”

　　逆按揭是否有誘惑？

　　就逆按揭的整個安排來看，當房地産市場處於泡沫期而且貸款利率較低時，無疑是最好的時機。目前這個階段，似乎正是參與逆按揭的最佳時機。

　　香港按證公司目前給出的利率僅2.75%，如果按目前買房的按揭利率來説，有點偏貴，但也貴得不太多；但是考慮到未來10年至20年的大部分時間，美國的利率環境很可能還是會向上發展（港元利率是跟住美元的），那麼目前的貸款利率水平可能已經是最優惠的。

　　逆按揭的好處之一就是，這個利率在老人簽約的時候便已經確定，未來即使按證公司提升了利率，老人的利息金額也不會相應提升。

　　從房價來看，目前也是不錯的參與時機。雖然自去年11月推出短炒印花稅之後，香港的房地産價格出現了滯緩的局面，近期甚至有所下跌，但是總體上看，目前的香港房價處於1997年以來的最高峰——這時銀行能夠批出的貸款額無疑是最高的。

　　讓我們算一筆賬。從實際情況來看，目前香港的房子極少有低於100萬的。從港島及九龍市區樓齡在50年以下的房子，如果是使用面積50平方米左右（建築面積約70平方米），市價大約在400萬以上。按上述東亞銀行職員的介紹，這個老人實際上可以每月獲得1萬元的生活費。

　　這對於退休後毫無資助的香港老人來説，應該是筆相當不錯的收入。

　　在香港，一般退休年齡為65歲。由於香港沒有養老金，因此普通人退休之後需要自尋出路，不會得到政府的任何資助。當然，政府也會考慮給予低收入家庭一定的福利補貼，但這個補貼要考慮家産、家庭整體收入，以及個人收入等方方面面，簡單地説，如果不是夠慘的話，是拿不到任何資助的。

　　事實上，有一定家産（只要超過18萬元，就沒有福利可拿），但沒有工作的退休人士，只能吃老本。而香港特區政府的逆按揭，從某種程序上可以視作一種變相的福利補貼。

　　但從實際效果來看，未必能獲得市場熱捧。對於一個60歲的香港居民來説，如果其擁有一套已經還完貸款的房子，那麼還不如直接將這房子拿去出租更佳。目前在港島區，面積約30平方米的小公寓，也能租到7000元左右，如果是更大一些，價值400萬的公寓，租金更可能高達15000元——遠遠超過香港按證公司能提供的月供額。

　　當然，政府的好意還是會有人心領。

　　在香港，有不少老邁的單身人士，或是不願生育的老夫妻，他們老後無依無靠，但是年輕時買了套房子，超過了領取社會綜緩的水準，不如乾脆逆按揭，把房子抵押給銀行，領取生活費至身故。這樣既有地方住，又有生活費領取，不失為一種生存策略。隨著香港老齡化社會的形成，越來越多的中産階層將步入退休年齡，屆時可能也會有更多的人選擇以這種逆按揭方式來解決自己的生活費。

　　有人可能會説，香港特區政府為何不乾脆推行更為有效的養老金機制？事實上，這也是香港政府文化與內地不同之處。在香港，從政府到民間，都已經相當習慣於自力更生——儘管不少政黨要求特區政府加強養老，但是政府一直不為所動。

　　在民間，也常常能見到銀發蒼蒼的出租車司機，或是年邁的餐廳服務員。在金融海嘯之後，歐洲債務危機爆發，更是令特區政府對於用公共財政支持全額養老産生擔憂。

　　從香港特區政府力推“逆按揭”來看，不難看出雖然香港特區政府坐擁大量的財政盈餘，但是對於承擔整個香港社會的養老責任，仍然顯得有些猶豫。這或許也是香港“小政府”的一種真實寫照。（作者係本報駐香港特約撰稿人）