趙暉

　　一塊土地，通過行政劃撥的方式得到，然後引進投資方共同開發，這樣的方式幾乎堪稱完美，如果還能變更為商品用房出售的話，簡直就是最划算的一筆生意經。

　　這是紅十字會曜陽老年公寓的完美運作演繹，無論是在首都北京，還是在江蘇揚州、浙江富陽等全國其他地方。

　　據《第一財經日報》記者對紅十字會老年公寓項目調查，對於這些以行政劃撥方式而取得的土地，紅十字會一般會先尋找合作夥伴。

　　順利拿地

　　浙江富春江曜陽國際老年公寓這塊地拿得非常順利，2005年申請，當年就得到了批復。

　　這是曜陽老年公寓在浙江的一個項目，叫富春江曜陽老年公寓，以該項目為例，項目需經浙江省國土部門、省發改委、富陽市民政局、省市環保局等多個部門審批。

　　它也是中國紅十字基金會在老年公寓領域的第三個項目，之前已在揚州、北京建成兩所曜陽國際老年公寓，並於2009年和2010年先後投入運營。

　　如何拿地並沒有太大的懸念，之前揚州、北京的兩個項目也都是政府無償撥地的形式，富陽市國土資源局土地利用科李志傑對本報記者表示，富春江曜陽國際老年公寓的申請用地單位是“中國紅十字基金會富春江長青國際老年公寓籌委會”，用地方式是無償劃撥，土地性質是國有，當時申請用地總面積是7.4347公頃。

　　所謂的“長青國際老年公寓”，就是“曜陽國際老年公寓的前身”，在富陽市民政局的官網上，記者發現，“中國紅十字基金會和富春江集團聯合投資1億元設計床位600張的長青老年公寓工程進展順利。”

　　2009年，“中國紅十字基金會富春江曜陽國際老年公寓相關證件、印章保管説明”的一份文件中，這個項目，已經從“長青”變身成“曜陽”。

　　在後來對這一項目的介紹中，基本為，“富春江曜陽國際老年公寓地處杭州富陽市東洲街道黃公望村，佔地101畝，公寓總建築面積57000平方米。其一期公寓及配套建築面積15395平方米，目前已完成公寓房3棟，以及配套的康復醫療中心1棟和多功能會所1棟。”

　　這正是紅十字基金會在全國轟轟烈烈開展老年公寓建設的一個開端，事實上，“曜陽老年公寓”項目從2004年正式開始啟動，理念是“探索和創造出具有中國特色的社會化養老新模式而實施的一個公益項目”。

　　富陽曜陽老年公寓是計劃中的一部分，按照紅十字基金會此前公開的計劃，準備到2015年將在全國建成10所曜陽老年公寓。

　　據《人民日報》報道，從2004年開始，紅基會啟動曜陽老年公寓建設項目，2006年設立專門機構和人員，制定《曜陽養老事業發展綱要》，探索符合中國國情的公益性和産業化相結合的新型養老模式。

　　在2006年杭州的發佈會上，紅十字基金會第一次介紹了曜陽老年公寓的合作模式，“這一老年公寓由公益機構和愛心企業合作興辦，是探索公益性服務和市場化運作相結合的新型社會養老模式。”

　　合作方變更疑雲

　　和當地企業合作，這個在浙江的項目也不能免俗，同樣採用了這個套路。

　　在“浙江富春江通信集團有限公司”的公司網頁介紹中，記者發現，“杭州永通房地産開發有限公司”開發了這個項目，在其“代售樓盤”一欄中，確實有“老年公寓”這一項目。

　　而在《第一財經日報》6月30日刊出對老年公寓項目質疑的報道(《紅十字基金會老年公寓項目疑雲》)之後，本報記者發現，在浙江富春江集團有限公司的公司網頁中，已經找不到這一項目的介紹了。

　　這個項目在富陽市東洲街道的黃公望村，正是當年《富春山居圖》畫面中出現的地方，和當年相似的是，山和水並沒有隨著歷史的變遷而消逝。

　　正是一年中最炎熱的季節，記者來到這個項目的所在地，在前期介紹中，該項目的一期工程已經建好，“曜陽老年公寓一期公寓及配套建築面積15395平方米，目前已完成公寓房3棟，以及配套的康復醫療中心1棟和多功能會所1棟。”

　　記者看到已經造好的零星幾套房子，門口停放著幾輛江蘇牌照的小車，一位陸姓負責人對記者表示，這裡只出租不出售，大概在9月份左右會推出一些房型，有兩房的，也有三房的。

　　至於和富春江集團的合作模式，對方表示，現在富春江集團已經退出了，目前是和江蘇的一家企業在合作。

　　在2010年的一份“中國紅基會富春江曜陽國際老年公寓一期工程月報”中，“本工程一期現投資主體已經發生變更，原投資主體為富春江通信集團股份有限公司(實際為本工程一期代建單位)，現投資主體變更為中國紅十字基金會。”

　　這也相當於變相承認，在原來的富春江集團和紅十字基金會的合作模式中，富春江集團所扮演的，就是投資方的角色。

　　杭州永通房地産開發有限公司辦公室周主任對本報記者表示：“前幾年一直在合作，到去年10月份開始就退出了，就轉給紅十字基金會自己在做。”

　　這份文件和杭州永通房地産開發有限公司辦公室周主任的説法一致，退出的原因是，“退出的很大原因是雙方對合作的看法不一樣。”

　　找當地的企業合作，成了紅十字基金會投資老年公寓的一種固定模式，比如北京曜陽國際老年公寓是由紅基會和北京城建集團聯合興建，總投資約3.8億，兩者為此成立了北京長青國際老年公寓有限公司作為運營機構。

　　從和富陽當地的龍頭企業牽手到變更合作夥伴，雙方之間在“合作看法”上存在怎樣的分歧，也都是疑雲重重。

　　本報記者找到富春江曜陽老年公寓的一位李姓負責人，對方表示自己是江蘇曜陽老齡産業發展有限公司過來的代表，這位負責人表示：“我也是剛剛過來沒多久，我們江蘇公司只負責基建部分，並不負責參與投資。”

　　這或許是富春江曜陽老年公寓新的合作夥伴。今年5月，富春江曜陽國際老年公寓首期工程落成後，紅十字基金會曾公開對媒體表示，這所老年公寓是由中國紅基會和民營投資企業江蘇曜陽老齡産業發展有限公司合作建設的。

　　模式再遭質疑

　　本報記者獲得的一份材料顯示，北京項目建成的養老公寓，80%歸企業，20%歸基金會。不過，這裡所謂的企業是北京項目的運營公司，而非北京城建集團。

　　而在浙江富春江曜陽國際老年公寓，其工程概況的介紹中，“建設單位”一欄裏寫的是“紅十字基金會”，那麼最先合作的“富春江集團”或“江蘇曜陽老齡産業發展有限公司”之間到底是如何合作的，還是一個未知的領域。

　　更為費解的是，“曜陽國際”經營性合法收入將提取一定比例納入“曜陽養老基金”，用於幫扶特殊困難家庭老人養老和開展社會公益性養老服務活動，其餘經營性收入，則歸愛心企業，讓企業有所盈利，有利於企業可持續發展。

　　另外，老年公寓經營性合法收入將提取一定比例納入曜陽養老基金，用於幫扶特殊困難家庭老人養老和開展社會公益性養老服務活動。

　　愛心企業，應該就是參與建設的單位。這也就不難理解富春江集團和紅十字基金會之間對“合作的看法有些不一樣了”。

　　整個項目就是一個比較典型的將公益與商業相捆綁的模式，在利益和公益之間如何取得平衡，正是“合作模式”的問題。

　　比較明顯的是北京曜陽老年公寓的例子，已經從一個養老項目異化為商業地産，不僅有70年産權，同時還可以出售，這幾乎就是一個從公益到商業“完美”轉身的過程。

　　儘管富春江曜陽老年公寓聲稱只出租並不出售，誰都不知道這是不是現有壓力下一個謹慎的説法。

　　不管如何，行政劃撥的土地能否引進投資方，這是一個很明確的問題。

　　根據我國《土地管理法》第五十四條和《城市房地産管理法》第二十二條的有關規定，可以通過劃撥方式取得土地使用權的情形有：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地以及法律、行政法規規定的其他用地。

　　上海匯業律師事務所合夥人吳冬告訴本報記者，按照《土地管理法》第十二條依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續，這塊土地要是引進合資方的話，理應去辦理土地變更手續。