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昔日“地王”扎堆入市 降價求售與高價滯銷並存 未來價格或繼續走低
高不成低不就 高地價樓盤遇尷尬
曾經的“地王”,在嚴厲的樓市調控下“殘喘度日”。他們頭頂光環,卻又只能選擇低調入市,尷尬地接受現實的落差。
去年備受關注的中海、中信、方興、潤通鴻業地産等公司旗下的北京地王項目已經在今年3-6月陸續排隊入市銷售,另一個地王項目保利旗下的保利中央公園也預計在八九月開盤。從已經入市的地王項目銷售情況來看,伴隨著樓市調控,多數項目調低售價,但成交卻冷熱不均。
已開盤項目
成交冷熱不均 幾家歡喜幾家愁
根據房地産交易管理網顯示數據統計,今年已經入市的四個地王項目成交情況冷熱不均:中海旗下的中海九號公館和方興地産的金茂家園簽約良好,分別達到64%、89%,而另外兩個地王項目則少有成交,其中5月份入市的潤楓領尚至今僅有一套成交。鏈家地産首席分析師張月認為,已入市地王項目的成交呈現冷熱不均,一種是降價求售,以中海九號公館和金茂家園為例,兩者雖然定位高端公寓,但成交價格卻與周邊項目價格基本持平,加之位置的優越性,因此簽約較好。
另一種則是高價滯銷,以潤楓領尚和中信新城為例,兩項目售價均遠高於周邊項目價格3000-6000元/平方米,超出購房者價格接受空間,至今少有成交。
即將開盤項目
位置優越 高端産品也打性價比
繼今年央企品牌項目中海九號公館、中化方興金茂家園以及中信新城之後,又一組央企品牌高端項目將入市。
記者從保利北京公司獲悉,旗下保利中央公園以及保利東郡售樓處都已開放蓄客,計劃8月或9月入市,但具體時間需以取得預售證時間為準。據了解,這兩個定位高端的産品,位於望京和石佛營,在地理位置上佔了極大的優勢。
雖然價格未定,但是對於價格基調,保利北京相關負責人表示,項目定價參照周邊,但作為代表作産品,品質較高,希望靠性價比贏得客戶。
分析
銷售壓力巨大 未來定價或繼續回落
在樓市進入調控時間後,低價剛需産品一直受市場歡迎,而高端項目因為將拉高市場成交均價,相關政府部門對其價格審批較為嚴格。此外,係出自央企名門的昔日高價地王項目,受制于特殊身份,也皆順應調控,以適應市場的價格推盤。
但是業內認為,在售以及未來將要入市的地王項目將會面臨兩方面的銷售壓力:
首先,地王項目由於其拿地以及建築成本較高,在政府對於樓市價格嚴厲調控和消費者的降價預期強烈的情況下,相對於其他項目,其價格能夠下調的空間較少,所以難以被市場接受。
以中信新城項目為例,樓面價在成交均價中佔比達到58%,因此,即使降低售價,但價格依舊高於同區域均價2000-3000元。
其次, 根據鏈家地産市場研究部統計,2010年以來中高端期房住宅供應量約18800套,但僅有45%簽約,其中今年6月開盤的中高端項目簽約率僅11%。
以目前中高端住宅約600套/月成交量來看,僅2010年以來的中高端住宅大概需要17-18個月進行消化,消化速度較普通住宅更為緩慢。
鏈家地産首席分析師張月認為,以地王項目為代表的高地價樓盤,産品定位多屬中高端,而近期中高端樓盤的入市數量出現劇增,而市場消化速度較慢,短時間內同質化的高端住宅重疊程度加深,會對地王項目的銷售形成較大衝擊。
目前購房者對於價格期望仍處於低位,以地王項目為代表的中高端項目入市不但不會帶動周邊房價,反而因自身價格過高難以成交。預計未來中高端樓盤的定價將出現回落,同時低端項目的入市比重將增多,短時間內商品房價格依舊缺乏上漲動力。
文/記者 楊予諾
以上數據統計來源於鏈家地産市場研究部
部分入市和在建地王項目表
項目名稱 樓面價 入市時間 周邊均價 售價 成交均價 樓面價/成交均價 簽約率
中海九號公館 17153 2011.5 30149 36585 32749 52% 64%
金茂家園 16000 2011.4 52994 49802 45305 35% 89%
潤楓領尚 6746 2011.5 18315 24701 17947 38% 0.2%
中信新城 13396 2011.6 20189 24013 22910 58% 11%
保利中央公園 17949 2011.7 36726 尚無
瑞安君匯 11015 待定 35212 尚無