幾天前北京的一場暴風雨，不僅暴露了城市防汛防澇現存的種種問題，同時還引發了因暴雨導致的房屋毀損、漏水糾紛。

　　北京市海淀區人民法院民一庭法官陳昶屹7月12日向《法制日報》記者介紹，房屋在暴風雨侵襲後出現毀損、漏水等情況，導致房東與租戶、上下樓層鄰里，以及市政與市民之間的房産損害糾紛，而責任到底如何分擔，卻往往不像表面上看起來那麼簡單。“損毀，未必都是暴風雨惹的禍。”

　　一場暴風雨將小王租住房屋的一側墻面及地板沖刷、浸泡，使得房屋無法繼續正常使用。小王認為，這種結果完全是房屋年久失修造成的，應該由房東老張進行維修。

　　對此，老張卻提出，房間進水是小王沒有關閉窗戶造成的，自己不僅不應該承擔修繕義務，還應當由小王承擔損害賠償責任。兩人因此産生了糾紛。

　　陳昶屹認為，根據合同法的規定，出租人應當履行租賃房屋的維修義務，承租人也有妥善使用及保管租賃房屋的義務。至於此類案件中責任承擔，關鍵要看房屋毀損的實質原因。

　　“如果是房屋自然耗損或毀損，包括像暴風雨侵襲之類的自然災害造成的，都應由房東自行承擔房屋修繕責任；如果確實是由於租戶使用不當或違約使用造成的，則應由租戶承擔損害賠償責任。除非房東與租戶在簽訂的出租合同中已經作出特別約定。”陳昶屹説。

　　也是在一場暴雨過後，家住樓下的老陳發現房屋天花板被浸透，不停滴水還導致臥室地板被淹。後來，老陳發現，原來是樓上的老李在暴雨時沒有關好窗戶，淹沒了自家地板還滲漏到了他家。為此，兩家鬧上了法院。

　　與租賃房屋的損害一個道理，在房屋滲水造成的財産損害案件中，滲水原因仍是查清事實的關鍵。陳昶屹分析説，由於房屋結構是一個複雜的系統，造成滲水的原因可能是多方面的，既可能是房屋使用人使用不當、房屋裝修不當造成的，也可能是房屋質量缺陷造成的不合理滲水，還可能是物業公司未承擔維修責任或維修不當的問題，或者是幾方面原因共同作用造成的等等。

　　“在房屋滲水問題的糾紛處理中，絕不是起訴樓上業主讓其承擔責任那麼簡單。”陳昶屹告訴記者，這類案件應該根據損害發生的實質因果關係確定責任主體，並由此確定其應承擔的侵權責任。

　　據了解，在老張、老李糾紛案件中，法院經委託司法鑒定發現，老張家漏水並非出自老李家的原因，而是因為樓上另一住戶存在漏水現象，同時建築工程質量還存在問題，法院根據這一事實作出了判決。

　　暴風雨突襲的情況下，樹木折斷砸傷行人、房屋的情況時有發生。根據我國侵權責任法的規定，因林木折斷造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任，但是因不可抗力造成他人損害的，不承擔責任。實踐中，林木的所有人或管理人通常會引用上述不可抗力免責條款來主張無責。

　　“林木所有人或管理人並不能因上述規定而當然免責。”陳昶屹告訴《法制日報》記者，如果暴風雨只是觸發因素或引致因素，而樹木折斷是因為發生了嚴重的蟲蛀或腐朽，這種情況林木管理者仔細甄別是完全可以發現的，就不構成不可抗力，應該由林木管理者承擔財産損害的賠償責任。

　　實踐中，只要發生暴風雨等自然災害且引發了損害後果，當事人往往誤認為發生了不可抗力事件，而容易忽視不可抗力在損害發生起到的實質作用及參與程度等問題。“天災的背後往往隱藏著真正的人禍，因此被害人應當擦亮眼睛，拿起法律的武器維護受損的合法權益。”陳昶屹説。

　　本報記者 李松 黃潔