楊紅旭(微博專欄)

　　最近，有輿論擔心保障房社區配套不全，進一步拉大貧富差距。其實，關於富貧分區的爭論，國際上曾持續多年，國內則近幾年相當活躍。

　　1998年房改之前，不存在這個問題，住房分配以單位為中心，一個單位的職工收入有差別，但房子是在建在一塊的，幹部群眾同住家屬樓。1999-2007年，這一問題並不突出，保障房建設量很小，“市場是爺”，富人買豪宅小區，中間階層買普通房，窮人原地“待命”。

　　2008年以來，隨著保障房建設規模的迅猛擴大，貧富“同居”還是“分居”的問題和矛盾漸趨突出。

　　從規劃方式看，保障房有兩種建設模式，一種是集中建設，即在一個區域內，集中規劃保障房小區、社區；另一種是配建，即在商品住宅項目中，搭配建設部分保障房。前者屬傳統模式，後者是近兩年才有的新興事物。前者一般都會涉及貧富分區，後者則屬貧富同居。

　　這兩種方式哪個更優呢？這是一個相當複雜的問題。很多人會從道德制高點反對貧富分區，主要理由是容易形成“貧民窟”。貧民窟現象，在發展中國家比較常見，尤其以拉美國家為典型。發達國家也少量存在這一現象，不過形態與發展中國家不同。發展中國家的貧民窟多在城郊結合部，而發達國家多在市區，尤其是美國的中産階段和富人多居住于郊區別墅，而市中心老舊公寓區則是中低收入者的聚居地。

　　在我國，需要關注現存的舊貧民區的事實，以及未來可能形成的新形態的貧民區。現存的主要指棚戶區，兼顧城中村。棚戶區是一些危棚簡屋，是單位分房時代的歷史遺物，既有位於市區的，也有處於國有礦區、林場的，其中居民多屬困難職工或家屬。另外，在我國城市中廣泛存在的城中村，居住條件一般較差，業主多數較為富裕(尤其是大城市)，而住戶多為收入偏低的外來務工人員，或是工作時間不長、收入不高的年輕人。

　　這種舊的貧民區，正在被改變。2009年國家出臺文件，要求各地五年內完成城市成片棚戶區改造，今年1000萬套保障房中，棚戶房是大頭，為400萬套。前些年，城市舊改時，多把安置房建於郊區，不願意讓居民回遷。現在有了很大進步，一般都是原地安置，優先滿足原居民的需求，其次才是開發面向市場的商品房。棚戶區改造，主流是混居，基本上不涉及貧富分區的問題。

　　未來可能形成的新形態貧民區，主要是指在郊區，尤其是在遠郊集中建設的保障房社區。近幾年這種現象已初露端倪。遠郊地區，交通不便、配套不全，加之中低收入家庭集聚，很容易形成新的貧民區。若以此分析，則似乎在商品房項目中(尤其是位於市區的)配建保障房，可以解決形成新貧民區的問題。

　　值得關注的是，去年以來，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、武漢等諸多城市開始積極嘗試，甚至是嚴格要求，保障房配建比重多為5%-10%。今年5月，國土資源部《關於堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》提出，引導和推廣 “商品住房用地中配建保障性住房”的創新性的出讓方式。看來這一做法已得到官方認可。

　　不過，企業卻心存不安。比如，近期北京、杭州等城市推出的“限地價、競配建保障房面積”地塊，多數受到冷遇。其中杭州要求：配建的保障房及其配套設施須與所在地塊商品住宅同步設計，先行開工、先行交付，建成後，須無償交給政府，物業管理則納入所在地塊商品住宅小區統一管理。

　　不妨想像一下，這是一幅多麼完美的貧富同居的和諧景象呀。然而，這些將來生活在中高檔小區中的低收入群體，有能力、有意願與其他業主一樣，繳納高額物業費嗎，有能力去配套的中高檔商業場所消費嗎？另外，如果這些保障房的産權歸屬政府，那麼在將來的小區管理運營中，如何協調産權人、開發商、物業公司之間的利益關係？開發商沒理由不擔心。

　　因此，配建並不是一個完美的方案。在部分普通住宅項目中配建一些，利大於弊，在高檔項目中配建，則正相反。貧富可以同區，比如在較好地段，建設少量的純保障房小區。另外，在新城、新市鎮中規劃建設大型保障房社區，只要通地鐵、配齊生活和商業配套、就近創造就業機會，完全可以避免國外那種貧民窟。香港的公屋、居屋多位於新市鎮，不也挺好麼。

　　(作者為上海易居房地産研究院綜合研究部部長)