上半年北京土地出讓金大降48.2%

　　回到2008年水平商業地塊首次成供應主力

　　受調控政策傳導的影響，今年上半年北京的土地成績出現大幅下滑，同比大降48.2%，土地出讓總金額基本和2008年持平。值得關注的是，商業地塊異軍突起，供應力度首次超過住宅用地。業內人士指出，上半年僅完成全年供地計劃的10%，下半年的供地計劃壓力較大，土地放量在即。

　　住宅地塊出讓金降75.4%

　　“冷清”和“低迷”基本成為上半年土地市場的常態。

　　來自北京土地整理儲備中心的數據顯示，北京上半年出讓土地114塊，供地總面積1050萬平方米，成交總金額為327.23億，同比下降了48.2%。而今年上半年的住宅用地出讓金僅為120.3億，同比下滑了75.4%。

　　從成交價格來看，上半年居住用地樓面均價4122元/平方米，同比去年上半年9427元/平方米的樓面均價，下降了56.27%。而土地成交溢價率僅為13.63%，與去年動輒100%以上的溢價率相比，今年的土地市場可謂“理性回歸”。

　　此外，對比歷史資料可以發現，2008年上半年出讓58塊土地，成交金額為325.4億元，而今年出讓土地114塊，將近2008年的兩倍，但土地出讓金額基本和2008年持平。

　　商業地塊成供應主力

　　6月27日，以4.32萬元/平方米的樓面地價成交的崇文門菜市場地塊，刷新了近年來單價地王紀錄的同時，也為上半年商業地産異軍突起的局勢畫了個感嘆號。

　　據亞豪統計，上半年已經簽約的商業類地塊合計為21塊，提供的建築面積為338.6萬平方米，總出讓金額為174.38億，供應量和樓面價均超過了住宅地塊。隨著CBD核心區地塊和王府井商業地塊的入市，預計7月份北京土地市場將迎來一波小高潮。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，對住宅市場的打壓，使得更多的開發商開始轉戰商業地産，沉寂了多年的商業地塊開始出現火爆局面。

　　北京中原地産三級市場研究部總監張大偉也表達了同樣的觀點，在他看來，2011年土地市場供應及簽約的主角都將是商業地塊。

　　供地郊區化趨勢明顯

　　和商業地塊火爆的場面相比，居住類用地明顯遜色很多。

　　據亞豪統計的數據顯示，今年上半年普通商品住宅供地量創下2009年以來的新低，上半年北京市居住類土地供應為28宗，土地面積364.23公頃，相比去年同期供地31宗，土地面積473.7公頃，商品住宅供地減少明顯。

　　另外一方面，業內人士指出，今年之所以出現地塊增加、總價減少的現象，和今年供地郊區化、郊區土地價格較低密切相關。

　　數據顯示，在上半年北京市居住類用地成交結構中，環線特徵非常明顯，其中80.86%的成交都是位於六環以外，五六環之間的成交佔18.89%，三四環之間僅有0.24%，三環以內沒有居住類用地的成交。而從行政區域來看，通州、順義、平谷三個行政區的居住用地成交佔據了總成交的79.18%。

　　底價成交流標頻現

　　底價成交，且流標較為頻繁，也成為上半年土地市場的顯著特點。而業內人士分析認為，流標頻現與保障房用地比例大幅提升有一定關係。

　　按2011年本市供地計劃，全年計劃供應2550公頃住宅用地中，保障性住房用地為1330公頃，佔到52%。

　　因此，今年出讓的住宅用地中多需配建保障房。在第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限價商品房或者公共租賃住房的達到6宗，佔43%，而第一季度這一比例僅為17%。

　　保障房比例提升在一定程度上影響了開發商的拿地熱情。本是熱點區域熱點地塊的房山長陽地塊就因保障房要求過高而慘遭流標。該地塊要求配建不少於3.5萬平方米的限價商品房，同時中標人需提供1960平方米回遷安置房，而且要無償向長陽鎮政府提供2330平方米商業用房。

　　對於下半年土地市場的走勢，偉業我愛我家市場研究院認為，目前僅完成了2011年土地供應計劃的10%，可見完成供地計劃壓力較大。另外，土地儲備貸款額度巨大，近期還款壓力長期存在。因此，下半年土地放量在即。