交銀國際 何志忠

　　受惠新項目收入貢獻，核心盈利升32%。期內收入按年增加42%至22.34 億港元 (FY03/10 收入為15.7 億港元)。收入與盈利增長主要受惠於以下各項：

　　1) 銷售河源華南城的住宅物業産生約4.74 億港元的收益 (FY03/10：未有收入)；

　　2) 深圳華南城的辦公大樓落城，帶來2.13 億港元的租金收入 (FY03/10 收入為1100 萬港元)；

　　3) 深圳華南城二期交易廣場及二號交易廣場于2009 年下半年投入使用，帶來更多租金收入。

　　深圳華南城交易中心商鋪銷售向來是公司的主要收入來源，期內收入下跌3.5%至13.58 億港元。儘管平均銷售價格增加11.7%至每平方米16750 港元，仍不足以抵銷銷售面積的跌幅。銷售面積下跌12.6%至85600 平方米。然而，管理層強調有關數字已超過其原來所定70000 平方米的目標銷售面積。

　　毛利率輕微下滑，主要由於産品組合改變。毛利率由FY03/10 的62.6%下滑至59.7%，主要由於公司的産品組合計入住宅及辦公大樓的銷售收入。交易中心商鋪銷售的毛利率達約70%，較住宅及辦公大樓銷售的50%毛利率高。

　　佔用率穩步上揚，資本負債率維持低水平。深圳華南城一期的佔用率從FY03/10 的82%穩步上升至FY03/11 的86%。期內，二期的佔用率從25%增加至36%。一期及二期的平均有效每月租金率分別為每平方米32 港元及每平方米34 港元。另一方面，凈資本負債比率從FY03/10 的5.6%升至FY03/11的15%，仍是同業中資本負債比率最低的發展商之一。

　　投資亮點﹕依賴新項目達至進取的銷售目標。在完工量大幅增加的支持下，公司旨在於FY03/12 達到70-90 億港元的銷售目標，而FY03/11 的銷售則為20 億港元。除深圳華南城及河源華南城外，南寧、南昌及西安的項目亦會于不久將來開始貢獻收入。

　　　投資者應注意，所有新項目預計最快將於9 月及10 月預售。此外，公司計劃降低深圳華南城貿易中心的銷售面積，藉以增加持有作投資物業的比例。因此，預計大部分銷售增長僅可于FY03/12 下半年實現。