專家認為，之所以土地長期閒置政府不管不問，是因為企業和政府存在千絲萬縷的聯絡；也有分析稱，華潤集團是央企，而北京市國土資源局只是局級單位

　　實習記者 高偉 北京報道

　　華潤置地“優士閣二期項目建設用地”，在被媒體曝光“囤地6年獲利3倍”一週之後，仍未有動工跡象。記者了解到，華潤置地並不是第一次被指囤地。2010年以來，華潤置地曾經因土地閒置多次被曝光，就此記者聯絡了北京市國土局等監管部門，但截至發稿時仍未得到答覆。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的業內專家認為，在土地日益增值的當下，一方面開發企業不動一兵一卒，僅以囤地謀利勝過建屋賣房是基本事實；另一方面相關部門監管不力，相關法規嚴重僵化，使得企業打“政策擦邊球”行為屢屢成功。

　　閒置 屢次曝光卻未被處理

　　6月28日，記者來到位於泛CBD區，距離雙井橋不足百米的“優士閣二期項目建設用地”。一片一個足球場大小的閒置空地被鐵皮和磚墻組成的簡易圍墻分隔開來。僅留一人進出的小門供路人穿行，周圍環布高層住宅小區和商業寫字樓，墻內空地雜草叢生。

　　旁邊，同為華潤置地(北京)股份有限公司開發的優士閣項目一期已經落成，為住宅、公寓、商住樓型，售樓處就坐落在閒置多年的“優士閣二期項目用地”邊沿。公開資料顯示，華潤置地(北京)公司註冊資本13億元、總資産逾100億元、凈資産近30億元、是累計開發面積近500萬平方米的大型綜合房地産開發公司。

　　事實上，被閒置的“優士閣二期項目用地”並不是第一次被曝光。2010年8月，國土部公佈1457宗閒置土地名單，華潤置地旗下北京東三環項目優士閣二期公建用地曾因土地閒置被列入榜單。去年12月末至今年1月底，華潤置地因土地閒置問題，被國土部、北京國土局接連三次“點名曝光”。

　　根據北京市土地整理儲備中心的公開資料顯示，2005年5月20日，華潤置地旗下的北京華潤京通房地産開發有限公司以1.6217億元的起始價拿下面積為6401平方米的優士閣二期項目用地，合同約定該項目建築控制規模上限為32000平方米，據此計算該地塊樓面地價接近每平方米5067元。

　　但是，在2010年8月份國土部公佈的1457宗閒置土地，華潤置地位列其中。有媒體報道稱，該地塊合同價款卻顯示為4096萬元。以此價格計算，該地塊的樓面地價為1280元/平方米。該商用地塊約定開工時間為2005年12月6日，竣工時間為2007年6月30日。

　　如果按照《閒置土地管理辦法》和《國務院關於促進節約集約用地的通知》，這些土地由於閒置超過兩年，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用。然而最終令外界意外的是，國土部僅僅公佈了當時的閒置土地名單，並未公佈任何處罰措施。

　　非但如此，距國土部公佈閒置名單10個月，在媒體又一次密集曝光“華潤置地雙井橋優士閣二期項目用地閒置6年獲利三倍”之後，該地塊仍未有動工跡象。相關部門也未有處理措施。

　　而目前，該地塊周邊地塊的樓面地價都在2萬元左右，在6年的按兵不動後，就算直接轉讓土地，華潤置地的獲利程度也在數倍以上。華潤置地的“優士閣二期項目用地”為何能一直閒置至今呢？監管部門是否將採取相關處罰措施？

　　帶著這些疑問，記者于28日、29日先後致電和發函試圖聯絡北京市國土資源局、北京市規劃委員會、北京市住房和城鄉建設委員會，欲就此事進行相關採訪，但截至發稿時仍未得到任何回復。

　　秘訣 一邊閒置一邊變身

　　6月29日，華潤置地一位工作人員告訴《經濟參考報》記者，位於東三環雙井橋1號地的優士閣二期公建項目將建設成為中國美術出版總社新社址。

　　同時記者發現，在北京市發改委一份“關於朝陽區優士閣二期項目重新核準的批復”的公告中，優士閣二期公建項目目前身份已經不知不覺被規劃為“中國美術出版總社新社址”。

　　而華潤置地在2005年最初競得該項目用地時，相關負責人曾經透露該項目定位及用途，由於CBD的發展引發朝外、燕莎、華貿等泛CBD區域蓬勃發展。雙井在距離上非常接近CBD，所以“作為優士閣的二期，華潤置地準備打造一個純寫字樓項目推向北京樓市，案名定為銀杉國際中心。”

　　在發改委的公告中，優士閣二期項目定位、用途、規劃面積發生改變，連項目單位亦由“北京華潤京通房地産開發有限公司”變更為“北京常業盛景房地産開發有限公司”。公告同時註明“具體用地範圍由規劃管理部門確定，具體規劃用地指標由規劃管理部門核定。”

　　記者聯絡北京市發改委、北京市規劃委員會和華潤置地，諮詢該地塊用途規劃的變更過程及原因，以及“北京華潤京通房地産開發有限公司”與“北京常業盛景房地産開發有限公司”之間關係，未得到任何回復。

　　而公開資料顯示，日前華潤置地北京公司已與中國美術出版總社簽署了“中國美術出版總社拆遷置換合同”，“優士閣二期”用地被華潤置地作為拆遷置換用地提供給中國美術出版總社，同時取得上述北京市發改委關於“優士閣二期項目重新立項核準的批復”。

　　“優士閣二期用地”經過變身後，宣佈進入規劃設計方案報批審核階段，將於今年10月開工建設。據此計算，距離華潤置地競得該項目用地時的合同約定開工時間“2005年12月6日”，土地閒置接近6年時間。

　　土地專家鄒曉雲告訴《經濟參考報》記者，“囤地”是一個很模糊的概念。目前並沒有明確的法律法規去限定“囤地”。企業只要動工就不能再被認定為“囤地”或者閒置土地，而大多數開發企業諳熟這套遊戲規則，“只要在項目用地上挖一道地基都算動工。”

　　一位業內人士告訴本報記者，開發企業在處理“閒置土地”時慣用的“政策擦邊球”還有“在約定開工日期大限”來臨之前申請改變土地用途或者規劃，或者將同一塊土地用“左手倒右手”的方法轉到同一集團旗下的不同子公司。

　　溫床 監管不力政策滯後

　　國土資源部關於“閒置土地處理辦法”規定，在城市規劃區範圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地産開發的閒置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費。滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

　　辦法中，關於閒置土地處置方案限定為：“延長開發建設時間，但最長不得超過1年”，或者“改變土地用途，辦理有關手續後繼續開發建設”。

　　高策地産顧問董事長李國平告訴《經濟參考報》記者，土地一旦出讓，雙方簽訂土地出讓合同後，原則上企業無法改動相關規劃，一旦改動政府則應該收回，除非是由政府主導的改動行為。

　　李國平表示，如果政府需要對該地段進行重新規劃，那麼按照規定應該在改動前進行公示，其他人包括在同一地區同一時期拿地的企業都有權利提出意見，否則對其他企業有失公允。“如果企業認為政府改動後與自身拿地規劃不符，利益有損的話往往不會配合，於是很容易出現企業與政府之間的扯皮現象，企業的開工申請不被政府批准，無法開工造成地塊閒置。”

　　李國平同樣認為，“目前對閒置土地的認證，法律脫離實際很嚴重，操作過程中也存在問題，去年大規模的閒置土地整治運動最終不了了之。”他進一步解釋，尤其在雙井橋這樣的地段，商業用地土地成本、建設成本都很高，“如果有條件閒置，企業都願意坐等土地升值。”

　　鄒曉雲則強調，之所以出現“改動規劃”等擦邊球行為造成土地閒置，更深層次的原因在於政府部門的監管不力以及對閒置土地處罰規定的執行不力。

　　鄒曉雲説，“無論是國土部門還是其他規劃部門，都有責任去管這個事情。之所以土地長期閒置政府不管不問，是因為企業和政府存在千絲萬縷的聯絡，監管的結果有可能會給自己帶來風險。”

　　鄒曉雲認為，法律法規都有滯後的一面，不可能盡善盡美，但是囤地的事實是肯定的，如果尊重事實就不會有“擦邊球行為”的存在，政府部門之所以不作為是擔心引火燒身。“在日本，只要發現土地閒置，政府公訴部門會立刻起訴企業，但是國內的法院從來不受理土地閒置之類的案件。”

　　一位業內人士坦言，華潤集團是直屬於國資委的120家中央企業之一，而對其閒置土地進行掛牌督辦的北京市國土資源局只是局級單位，所以以往督辦的結果最終不了了之。對此，《經濟參考報》將繼續予以關注。