屬於不同的市場需求，短期對房價的影響“微乎其微”

　　深圳商報記者 陸劍偉

　　近日，住建部強調，保障房須11月末前全部開工。目前深圳的數個保障房項目已經陸續開工，今年1萬套保障房竣工目標已經成為必須完成的“硬任務”。海量建設保障房，是否會對深圳樓價産生衝擊？記者採訪多位業內人士得知，深圳保障房和商品房“雙軌並行”發展，屬於不同的市場需求，未來一兩年內，房價並不會因為保障房而“被拉低”。

　　年內竣工1萬套住房

　　開發建設保障房，政府部門這次是“動真格的”。記者從市住建局獲悉，今年我市將竣工保障性住房1萬套。截至4月底，全市已有6個項目、約1.5萬套保障房開工，完成年度計劃的20%。根據項目進度預安排，全市要確保今年6月底之前開工建設3萬套以上保障性住房，9月底以前再開工建設4萬套以上保障性住房，為確保今年開工任務完成提供有力保證。

　　“十二五”期間，我市計劃新增安排籌劃建設保障性住房24萬套，建築面積約1600萬平方米，其中安居型商品房16萬套，公共租賃住房和經濟適用住房8萬套，其中的五大項目，包括龍華擴展區保障性住房、平湖保障性住房、益田村3號地塊人才公寓、寶龍工業城地塊保障性住房、聚龍山保障性住房一期工程，被市政府列入60個“十二五”重大標誌性建設項目。

　　市住房和建設局有關負責人表示，“十二五”期間保障房的規劃套數比“十一五”增加了70%，面積相當於“十一五”期間全市商品住房竣工面積總量；實現開、竣工保障性住房21萬套，比“十一五”期間增加近十倍，相當於特區建設前25年政策性保障性住房建設總量。到“十二五”期末，全市已建成保障房與商品住房套數的比率將由25%提高到35%，基本形成保障房和商品房“雙軌並行”的住房體系。

　　房價依舊高位運行

　　據業內人士透露，其他一些保障房項目也正在陸續開工。今年的保障房建設是“必須完成的任務”。目前年內要竣工的1萬套房源雖然還沒有明確落實到底是哪些項目，但業內人士分析認為，1萬套指的是綜合起來的一個數量，各個項目年內竣工套數加起來的一個總量，有些項目是2012、2013年全部交付，但今年可能首期會竣工一部分。

　　保障房正在熱火朝天地建設的同時，市場最關注的商品房價仍然“居高不下”。今年前五個月，深圳樓市除供應量和成交量有較為明顯的下滑外，成交均價仍然徘徊在1.4萬～1.5萬元／平方米之間。

　　深圳房價從5月初經歷了一次調整，但“元兇”並非保障房。從5月初開始，中低價位樓盤逐漸成為市場成交主力，全市成交均價低位運行。從5月1日執行的“限價令”是拉低房價的主要原因。

　　“高價盤不讓賣了，當然整體房價就降下來了”，房地內參總經理半求稱，市場上不少售價3萬元／平方米的高價盤因為限價令的原因而沒有獲得預售許可證，不能進入預售市場。

　　4月底，香山裏、三湘海尚等為代表的中高價樓盤一度成交佔比顯著增大，支撐全市成交均價大漲一成，突破23000元關口，為23094元／平方米；隨後，在每週新盤成交龍虎榜上，就難覓高價盤的蹤影。

　　拉低房價或在四五年後

　　就商品房而言，現在的局勢可謂“前有阻攔(限購限貸)，後有追兵(保障房)”。今年計劃開工保障房約7.5萬套，即使以平均每套45平方米計算，約為337.5萬平方米，與去年深圳商品房355.17萬平方米新開工面積相當，供應可謂“海量”，是否對樓價構成重壓？

　　“保障性住房和商品房的購買人群屬於兩種需求，前者是剛性型需求，後者多為改善型需求，而且保障型住房也有購買的限制條件，是兩種不同目標客戶群的市場。”金地集團華南區域地産公司總經理謝文雲認為，兩種住房是樓市的“兩條腿”，並軌發展，不存在“打架問題”，保障性住房不會衝擊商品房的價格。

　　國信證券房地産行業分析師歐瑞明稱，就目前而言，保障房的開工量和竣工量低於預期，對樓市的影響相對滯後，短期看不到對房價的衝擊。國海證券一房地産行業分析師持同樣觀點，他表示在一兩年內，保障房不會拉低房價。

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓(微博)説，保障房對深圳房價的影響“微乎其微”，對房價的制約作用在兩年內看不到。

　　深圳市住房研究會常務副會長陳藹也認為，四五年之後，深圳的保障房將大量增加，到那時，樓市應該會有個降價的過程。