從房源清理、運作方式、宣傳策劃、遴選機制、時點控制5個方面入手，該市5年實現處置收入3.89億元

　　何建紅　孔慶任

　　本報訊　近日，由廈門市行政事業資産管理中心組織的僑福城第三期24套公房房産拍賣會圓滿收官。經過激烈角逐，該批房産最終實現拍賣總額3651萬元，溢價1427萬元，增幅達到64.18%。

　　這只是近年來福建省廈門市行政事業資産管理中心處置公房項目的一個小片段。通過從房源清理、運作方式、宣傳策劃、遴選機制、時點控制5個方面入手，廈門市在處置公房方面費盡心思，仿佛精心為“自家女兒”挑選“金龜婿”，形成了一套科學完善的運作機制，有效推動房産處置效益的最大化。2006年以來，資産管理中心共處置公有房産237套（間），實現房産處置收入3.89億元，確保了國有資産的保值增值和財政收入的增加。

　　處置房産，房産權的明晰是首要環節。從2006年開始，廈門市就明確，行政事業單位的公有房産、自管房産要全部移交給資産管理中心統一管理和處置，但在房産移交過程中，不少房産權屬不清，手續不全。為防止公有房産的長期閒置，儘快回籠財政資金，資産管理中心主動作為，走訪國土房産局、建設局等部門，積極協調，完善手續，力爭讓更多房産、資産落戶到中心名下。

　　目前公房房産出售普遍採用投標拍賣、評估拍賣兩種方法。資産管理中心在充分調研廈門市的拍賣市場後發現：投標拍賣存在一個弊端，就是主動權掌握在客戶手中，如果客戶之間串通一氣，會讓拍賣一再流拍，最後只能取較低報價成交，這種情形在一些中小城市表現尤為突出。為此，中心決定對廈門公房均採取評估拍賣方式處置。這種方式在拍賣之前，經過依法設立的評估機構評估，可以在拍賣前基本準確地確定拍賣標的保留價，有效防止競買人之間、或競買人與拍賣人之間惡意串通，故意壓低價格，造成國有資産流失。

　　中心還十分重視公房處置宣傳策劃，積極挖掘意向競買人。一是深入實地調研，了解情況，根據房産自身特點、小區配套及周邊商圈等情況，結合專業房産營銷機構提出的意見，制定營銷策劃方案；二是在拍賣機構的選擇上採用帶方案中標的方式進行，即拍賣機構必須制定詳細的房産拍賣營銷策劃方案，經審核通過後才能取得拍賣權；三是大力拓寬宣傳渠道，綜合考慮成本效益等因素，在傳統媒介渠道宣傳的基礎上，充分利用網絡等新興媒體，擴大宣傳影響面。由於宣傳得當，為拍賣會營造了很好的人氣氛圍。

　　“不選最好的，只選最合適的。”資産管理中心主任王建平告訴記者，中心摒棄了原先廈門地區AA級以上且具有政府公物拍賣資質的拍賣企業均可入圍中心公物拍賣機構資格的做法，創新性地引入競爭性談判機制，採用談判方式選擇拍賣機構。除必要的企業資質及形象考核外，主要從拍賣佣金、營銷宣傳、服務水平等三方面對參與談判的拍賣機構進行綜合考評，遴選出誠信度較高，綜合實力較強的拍賣企業作為資産拍賣處置渠道。此舉大大減輕了買受人成本，使得拍賣佣金費率由原先的3%降為現在的2%，按照2006—2010年間實現房産處置收入3.74億元測算，買受人可減少支付370多萬元佣金成本。

　　科學合理把握拍賣時機。近年來房地産市場波動較大，為最大限度減少市場波動對房産處置效益的影響，資産管理中心在進行房産處置工作中，堅持關注市場變化，通過房地産聯合網等媒體了解市場行情，徵求拍賣、評估、房産營銷策劃等專業機構建議和意見，為房産順利進入處置環節掌握第一手市場資料，科學把握拍賣時機，保證國有資産的保值增值。近年來歷次房産處置均抓住了市場波動的相對高點，取得了很好的經濟效益。