李文龍

　　長遠來看，樓市的調控遠未到位。作為配置住房資源的市場，樓市有效率的分配機制、理性的消費觀念還未形成。而且我國的房地産市場還沒有經過一個完整週期的考驗，應當借這一次調控的契機，完成促進房地産市場長期穩健發展的基本制度建設，消除投資炒房帶給樓市的後遺症。

　　記者李文龍儘管打折促銷相繼增多，但是樓市成交仍然慘澹。有觀點認為，一線城市成交量持續走低是因為觀望情緒日漸蔓延，甚至有許多開發商“死扛”等著成交反彈。那麼樓市“疲軟”僅僅是因為觀望那麼簡單嗎？

　　有業界人士指出，購房者持幣觀望僅僅是成交量下滑的一個原因，過去幾年房價螺旋式上升，瘋狂的“炒房”、搶房也透支了很大部分未來的購買力。當前投資者正在退出市場，購買力較強的剛性需求已經得到滿足，下一批剛需釋放需要房價回調到更低的價位。

　　在住房同時作為消費品和投資品銷售的階段，運用高信貸杠桿的投資者僅僅用了短短幾年，就把房價炒上一個又一個歷史高位。高高在上的房價不僅把許多的購房者排擠出市場之外，縮小了購房者的範圍，而且對房價回調形成了很大阻力。目前這種“後遺症”正在逐步顯現。

　　在北京等一線城市，大量的投資者曾一度充斥著市場，甚至出現了溫州商人、山西煤老闆組成的炒房團，一齣手就購買十幾套，房價在2007年、2009年上半年的“爆炒”風潮中飛快攀升。剛性需求也在這段時間集中釋放，瘋狂置業。收入水平較高的購房者不但自己手裏有了住房，還紛紛搶房為子女置業。目前二手房市場裏掛牌的也不乏手裏持有多套房的業主。

　　如今，這些有“實力”的購房者逐漸淡出市場，或者是在限購、限貸政策下失去了購房資格，或者是嗅到了樓市的調整風險，投資空間不大，轉投其它渠道。當前剩餘的真實的自住需求購房者，多是普通的工薪階層，儘管有著強烈的購房需求，但是承擔著巨大的壓力。

　　近日，“南海網-地産海南”一項“住房支出究竟壓力有多大”的調查顯示，海南每月住房支出佔月收入30%~40%之間的受訪者佔31.5%，20.5%的受訪網友表示，住房月支出佔家庭月收入五成以上。此項調查旨在反映剛需一族購房群體的住房支出狀況，因此選取的參與調查的網友年齡大多在25歲~35歲之間。

　　可見，儘管剩餘的剛性自住需求購房者佔據市場主體，但由於收入水平有限，大多無法全款購買，需要很大的貸款比例，月供幾乎成了他們負擔最重的生活開銷，這也是為什麼會出現“房奴”這個時髦名詞的原因。因此，這部分購買力既對房價敏感度較高，對房貸利率的敏感度也較高。

　　剛需的購買力就像一個三角型金字塔，房價回調一個檔次，勢必會重新覆蓋一部分需求。在成交量低迷的5月份，一線城市一些低價樓盤入市獲得熱銷也説明了這一趨勢。顯然，如果房價不回調，儘管許多人有強烈的購房衝動和意願，但是如果沒有收入水平和購買力的支撐，也形不成有效的需求，即使運用高比例貸款杠桿勉強購房，在房價波動、樓市調整時也容易出現斷供，對於樓市穩健運行和銀行資産質量也不利。

　　據了解，由於限貸以及加息帶來的成本增加，在成都等城市的許多樓盤，開發商開始鼓勵購房者一次性付款或分期付款，以加速銷售回款，分期付款的形式儘管能夠吸引不少購房者，但是在很大程度上反映出高位房價對於購買力的限制。

　　而且，由於前幾年投資炒房客較多，目前一線城市已經有一部分住房資源集中在投資者手裏，在沒有套現之前他們自然不希望房價下跌，成為阻礙房價回調的一股力量。當前，如何處理好老業主的利益訴求成為許多開發商降價最大的顧慮。

　　不管是開發商還是購房者都在焦急地等待著樓市博弈見分曉。部分開發商認為，觀望情緒已經持續了三個月，房價遲遲不下跌已經讓許多購房者失去了繼續等待的耐心，購房需求隨時可能釋放。也有業界專家指出，許多開發商已遭遇資金“寒流”，唯有大幅降價才能觸發購房者的消費行為，以價換量成為樓市的基本趨勢。要想在成交量的冰封中打開一條道路，過去幾年的炒房、搶房對樓市購買力的透支以及當前購房者的支付能力，成為開發商在定價時不得不考慮的現實。

　　長遠來看，樓市的調控遠未到位。曾經一度瀰漫的投資心理以及居民投資對住房的“依賴症”短期內還難以消除。作為配置住房資源的市場，樓市有效率的分配機制、理性的消費觀念還未形成。而且我國的房地産市場還沒有經過一個完整週期的考驗，應當借這一次調控的契機，完成促進房地産市場長期穩健發展的基本制度建設，消除投資炒房帶給樓市的後遺症。