近日，住房城鄉建設部有關負責人表示，目前保障性安居工程進展不是很理想。有消息稱，截至5月底，今年1000萬套保障房建設任務的實際開工率僅為30%左右。而住建部要求，各地必須在11月份全面開工保障性住房。此前的考核日程是各地必須在10月底全面開工，這相當於延後了一個月。

　　保障房最基本的兩大要素：資金和土地。住房建設部測算1000萬套（包括非保障房的棚戶區改建房，剩下才真正算保障房）的資金量大約是1.3萬億元，賣出這些房子大約能收回8000億資金，央企補貼1000多億，落實到地方政府身上的大約是4000億。不過，或許這個數字值得商榷，政府工程的事前估算都比最終落實的數字要小得多。

　　但是，一些地方政府不斷“哭窮”，認為短期內很難承擔4000億的負擔。中央政府要求地方政府必須拿出不少於10%的土地出讓金用於建設保障性住房，去年全國土地出讓金收入大約為2.7萬億。如果按照這個量級似乎地方政府負擔不重，但是去年是“賣地盛宴”，今年則有所不同。

　　在這場保障房建設潮中，東部的抵觸性要遠遠大於西部。東部是房價高企的區域，土地出讓金佔全國的“大頭”，但是由於中央政府的“限購”政策對東部市場的需求影響較大，東部的土地流拍增加，土地出讓金開始有20%-30%的下降，而全球的平均下降幅度大約是5%左右。而且，一些東部的地方政府認為，保障性住房跟土地出讓金是“矛盾關係”。保障房的資金相當部分要從土地出讓金裏面拿，但保障房對住宅市場的衝擊很可能會猛烈打擊地價，造成土地出讓金收入的下降。

　　地方政府這個認識有一定真實性，但是卻把它誇大了。假設引入“彈性”的概念之後，我們更能看清楚這一點：房價的變動會造成更高幅度的地價變動，房價下跌1%地價有可能不止下降1%，即彈性大於1。那麼，保障性住房對房價的衝擊會更大程度地反映在地價上，這實際上形成了某種“衝擊均衡”，因為地價下跌較多，導致出讓金收入劇烈變動，那麼市場無疑會猜測到這將影響保障性住房的供應能力或者進度，從而預期會修正，降低房價衝擊的力度。簡單地説，這裡面其實存在著一種相互制約的機制。

　　唯一例外的情況在於，房地産泡沫因過於龐大而被擠破，那麼這將形成一個負反饋，房價泡沫破滅帶來地方政府債務償還壓力的上升，這迫使地方政府不得不超規模地推出地塊，而這又進一步打擊了地價，從而使得保障房建設成果不佳。

　　保障性住房的積極響應者是央企，它們看重保障性住房的信貸支持，它們此前有大量的地，當然是非住宅用地屬性，他們的積極性來源是在保障房建設的名義下，將這些土地進行“用途變更”，相當於“初次洗白”，這快速實現了財富的增值，如果內部分配，過了持有約束期再上市，又實現了“二次洗白”。不過，相信隨著一些地方政府保障房力度的不夠“給力”，更多的焦點會集中在“給力”的央企上，民眾甚至地方政府都在“看管”央企的表現，這意味著央企的這些行為也不會順利完成，它的結果將是，央企保障性住房積極性隨著時間推移，也會大幅度減緩，呈現出“虎頭蛇尾”的狀態。

　　我們認為，如果能下決心真的容忍不理性的房地産泡沫破滅，保障性住房將是一個逐漸被淡忘的話題，因為低靡的房價將伴隨著大量存量房的釋放，以及土地出讓金的下降和一些壞賬的增加。這是一個改革的通道，只有在這種通道中，將會實現從土地財政到“物業稅制”的過渡，只有在這個通道中，才能實現住宅市場的規範化。