賣股賣地賣項目 房企資金鏈狀況進入預警

　　隨著房地産調控的步步緊逼，一向“不差錢”的房地産開發商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項目，十八般武藝上陣，難解房地産企業的鉅額資金饑渴。有專家預計，未來一段時間房價很可能將出現較為明顯的鬆動跡象。

　　市場風聲緊 融資活動頻

　　在國內嚴厲的信貸調控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞。近期陸續有市場消息顯示，部分房地産開發商出現賣股、賣地、賣項目現象，籌集資金動作頻頻。

　　5月16日，恒大地産發佈公告，華人置業以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位於江蘇啟東市寅陽鎮項目的49%權益，恒大則擁有另外的51%股權。出讓項目面積約134萬平方米。

　　3月29日，中糧地産發佈公告，為補充流動資金，公司根據2010年第二次臨時股東大會決議，已通過上海證券交易所交易系統出售公司持有的招商證券970.07萬股，尚余8554.17萬股。

　　這並不是中糧地産第一次賣股換取流動資金。中糧地産曾于1月5日公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬股，産生稅後利潤約2.23億元。

　　3月5日，北京城建宣佈擬收購北京中鴻房地産開發有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權。

　　上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭(微博專欄)認為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價促銷，最後才會賣股、賣地、賣項目。因此，部分房企出售資産，正反映資金鏈趨於緊張。

　　資金鏈狀況進入預警

　　多家研究機構表示，房地産開發企業本年資金來源增速放緩、房地産開發投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款餘額增速回落等因素，將導致房地産開發企業資金鏈狀況不斷惡化。

　　一方面是房地産投資增速依然維持高位。1－4月份，全國房地産開發投資13340億元，同比增長34.3%。另一方面是樓市銷售乏力，資金大量沉澱。據北京房地産交易管理網及北京中原地産統計，截至5月31日，北京住宅總庫存達到10.13萬套，環比4月新增3000多套。

　　投中集團旗下CV 　Source統計顯示，今年1月至5月，中國房地産企業通過IPO、增發、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發、青建集團發行短期債券、上海上實兩次發行中期票據、萊蒙國際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規模超過400億元人民幣。

　　一些房地産企業轉向信託業務。根據中國信託業協會的統計，今年一季度信託公司投向房地産領域的資金餘額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地産的信託資金規模為710.98億元。但當前房地産信託融資成本達到12%至17%，也讓一些房地産企業還款風險加大。

　　在此情況下，房企被迫自掏腰包。國家統計局數據顯示，今年1—4月房地産企業自籌資金比重處於歷史高位，達到37.4%，接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。

　　楊紅旭認為，目前全國房地産開發企業資金來源增速明顯慢于投資增速，出現了少有的投資增速反超資金來源增速的現象，企業融資環境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進入預警區間，達到與2008年類似的緊張狀態。

　　中原集團研究部高級經理劉淵表示，隨著融資環境惡化，預計房地産行業內生存境況將發生分化，中小企業更加難過，兼併重組將持續上演。

　　Wind統計數據顯示，2011年1月至5月末，國內房地産行業收購兼併金額已經達到193億元，超過2010年全年150億元的總量。

　　小規模降價促銷暗潮涌動

　　房企以價促量的現象尚未大面積出現，房價總體保持穩定，但小規模的降價促銷活動正暗潮涌動。

　　據市場消息，4月30日中海地産在深圳降價促銷，隨後在南京、重慶、上海等地相繼打出降價旗號。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價1000元”。

　　降價潮正面臨臨界點。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現金，但降價潮卻未必要等到半年之後。在市場濃厚的觀望氣氛中，率先降價能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價格處於低位囤積，為後期發展蓄勢。

　　上海易居房地産的一份報告表示，在樓市持續低迷、融資環境惡化、企業資金狀況不佳的形勢下，如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業存貨快速轉化為銷售收入已成為房地産開發企業發展的關鍵。建議開發商採取“銷售為王”的市場策略取代“利益最大化”的市場策略，將資金回籠放在企業階段性戰略的首位，積極採取打折、促銷等方式快速銷售。

　　廣發證券房地産行業分析師趙強預計，三季度房地産行業可能會有較大規模促銷活動，降價幅度大約在10%。