釣魚臺7號啟示：限購令下豪宅利潤更高

　　30萬元一平米是個新標桿，開發商正集中涌向利潤更豐厚的豪宅。限購令下，這種趨勢更被強化。

　　經濟學家金岩石在兩年前預測説，北京、上海5年內將出現每平方米30萬元的住宅。如今，“北京釣魚臺七號院最高價30萬元/平方米”， 房價提前3年抵達我們想象的頂點。

　　“現在整個釣魚臺七號院的人都很頭疼。”李光（化名）是接近中赫集團一位知情人士。最早曝光該項目天價的一個帖子，幾天內就被轉發2000多次，評論上千。該項目還引起住建部的關注，並已派員對其展開調查，內容涉及項目是否屬於暴利以及前期土地轉讓、納稅情況等。

　　釣魚臺7號

　　在李光看來，天價盤的消息被擴大釋放，給釣魚臺七號院帶來的困擾還在其次，更可怕的是，還將給其他開發商帶來更高的價格攀比預期。

　　李光説這話的背景是，如今在北京尋找適合剛需購買的普通住宅，比所謂稀缺的豪宅還困難。記者根據亞豪機構提供的豪宅監測庫統計發現，僅現階段，包括別墅在內，單價4萬元/平方米的北京在售豪宅達到150個。

　　嚴厲調控之下，擎天而立的豪宅價格逆風飛揚。

　　“最值錢的是鄰居”

　　釣魚臺七號院位於海淀玉淵潭公園區域北側，其南門外即公園。5月25日，該樓盤有4棟樓取得預售許可證，其中，該樓盤3號樓為30萬元／平方米，1號樓和4號樓為20萬元／平方米，2號樓為18萬元／平方米。這是中國內地可公開查詢的單價最高的樓盤項目。

　　按照釣魚臺七號院的解釋，之所以售價高，是因為地段稀缺。“位於國家中央政務區核心地帶，地處玉淵潭公園北岸，東側緊鄰釣魚臺國賓館，全國最重要的金融街核心區近在咫尺。”

　　但令人不解的是，與釣魚臺七號同區域的還有另一豪宅 緣溪堂，該樓盤位於北京市海淀區玉淵潭公園西側。北京房地産交易管理網信息顯示，該樓盤擬售均價為50000元/平方米，成交均價為44415元/平方米。

　　這遠遠低於釣魚臺七號院，顯然地段並不是天價的唯一支撐要素。接近中赫集團的相關人士透露，釣魚臺七號院是針對特別的高端人士。但他不願透露，這“特別的高端人士”是哪些人群。不過他透露，除了地段、公園和湖水外，釣魚臺七號院更神秘的吸引力是這是區域內最後一塊軍轉民地塊。“這是緣溪堂所比不了的。”

　　“這説明開發商利用了有些人的攀龍附鳳心理。”另一位熟知釣魚臺七號院背景的業內人士説。

　　釣魚臺七號院的開發商中赫集團並無顯赫背景。該集團2005年才成立，旗下包括中赫置地和中赫礦業兩大業務體系，其中中赫礦業在蒙古國擁有鉬礦，中赫置地于2006年3月收購了北京新天朝來公司及其正在籌備開發的新天國際城項目，該項目2007年以“北緯40度”的案名為業內所知。

　　知情人士透露，中赫之所以能在眾多競爭對手中脫穎而出，成立不到一年，就在2006年4月拿到玉淵潭項目（正式名稱為東釣魚臺家園），主要是因為中赫置地董事長周金輝通過關係認識了原項目方面的負責人，前期付款速度極快，先付款後簽合同。

　　另外，收購的兩大要件是，拆遷費并土地款一起支付，開發商須代建另外10棟禁止任何人參觀的低密度住宅。中赫集團的老闆從不在公開場合露面，宋丹丹現任丈夫趙玉吉，原首鋼公司總經理，2009年1月-2010年12月曾任中赫集團總裁。

　　另據知情人透露，周金輝現年35歲，河北唐山人，早年在唐山做小買賣發家，後在唐山運作一個地産項目獲得第一桶金後來到北京。此人尤其擅長交際。

　　所謂頂級豪宅，不僅在於位置、景觀，還在於自己的鄰居是誰。

　　“最初的預期售價不過七八萬”

　　據釣魚臺七號院有關負責人對媒體介紹，目前該項目90%房源均已售出，剩餘房源銷售單價為13萬-17萬元，與去年相比沒有明顯變化。標價30萬元的這套住宅是該項目106套房源中最好的一套，是考慮了戶型、裝修、位置等等方面的綜合因素制定的，“希望外界能理性看待”。

　　不過，北京市住建委相關人士稱，這只是開發商的對外報價，未經政府部門審批。

　　王珂並不能理解釣魚臺七號院標出天價的做法，這與當下的市場預期明顯有些“擰巴”。但按照知情人士的解釋，釣魚臺七號院之所以從單價最高15萬元/平方米一躍最高30萬元/平方米，某種程度上也受到了“一房一價”政策影響，“開發商選擇了售價一步到位。”

　　李光擔心，天價的渲染，會傳導給其他開發商，向更高的價格邁進，或乾脆也一步到位，從而給房地産帶來惡性循環。

　　他認為，這是一線城市地産界的一種風氣，越來越多的開發商不願意做普通住宅，而投向利潤更豐厚的豪宅。限購令下，這種趨勢更被強化。

　　一直在北京以深耕普通住宅為主的保利地産，今年正式開啟了其“高端住宅元年”，其北京新推的四個新增項目中，有兩個為高端公寓。

　　亞豪機構提供的數據顯示，在北京，五環之內單價4萬元/平方米的豪宅共有85個，産品類型以高端公寓為主；在四環延伸至六環之間的産品多別墅類産品，共計202個。據粗略估計，在現階段，北京市場單價在4萬元/每平方米以上的在售樓盤達150個。

　　“現在市場情況是地段好做豪宅，地段不好還是要做豪宅。”亞豪市場總

　　監郭毅解釋説，近幾年土地供需矛盾導致地價攀升，城市中心本就不多的一些地塊，在成本壓力下共同選擇了豪宅路線；遠郊地塊，位置偏遠，交通不佳，建成普通住宅很難銷售，開發商也做成豪宅，定位為高端客群的第二甚至第三居所，讓你開車過去住。

　　“開發商不願意做普通住宅，因為本身土地價格就不低，再加上頻繁調控，現如今銀行貸款都很難，普通住宅如果遭遇市場不好，銷售拉長，壓力巨大。”熟諳豪宅操作手法的李偉稱。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一般豪宅利潤率都能保證在50%以上，有些拿地較早的樓盤利潤更高。

　　以釣魚臺七號院為例，業內人士分析，2006年北京土地市場土地樓面價最高不到1萬元/平方米，而該項目是通過協議方式拿地，一般協議出讓地價比招拍挂便宜得多。加上拆遷和代建，據估算該項目的成本不會超過4萬元/平方米。

　　知情人士也透露，開發商最初對釣魚臺七號院的預期售價不過七八萬元，誰也沒想到能突破10萬。

　　“地段不好也要做豪宅”

　　豪宅的天價，對實現北京市建委“穩中有降”的房價調控目標，顯然是個威脅。

　　北京市住建委一位內部人士説，他很擔心，市建委並不能永遠控制高端住宅，不準它們入市，所以房價可能出現階段性走高的現象。

　　據了解，北京市對包括豪宅在內的高端住宅，採取的是分批放行的做法，錯開發放銷售許可證，即使同一個豪宅項目如果房源較多，也分成幾批次開盤。比如，被業內看好的金茂府就被要求分成5批銷售。

　　受調控影響，今年2、3月份北京高端住宅分別成交577套、280套，接連下挫。但4月開始，高端住宅成交量環比翻倍，達到了調控後月度成交最高點。

　　亞豪機構統計數據顯示，4月北京單套總價在1000萬元以上的頂級公寓豪宅累計成交78套，成交面積2.21萬平米，環比3月，成交套數增加52.94%，成交面積上漲22.78%。但價格僅下調1%。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，通脹之勢愈演愈烈，加劇了財富階層對財富縮水的擔憂，投資意願增強。相對於寬幅振蕩的股市和長週期的實業投資，頂級豪宅在保值增值方面具備更多的先天優勢，這是千萬級別豪宅成交量穩步走高的原因。

　　另一方面，去年以來的多種調控手段，多以限購、限貸和提高首付為主，受影響最大的多數為剛性需求和改善性需求購房者。而原本銷售週期就長的豪宅，反而受影響不大。

　　不過，郭毅表示，豪宅開發量過大帶來的滯銷後果正在顯現。