房企資金鏈日趨緊張 信託成中小房企融資香餑餑

　　“現在資金鏈很緊。”

　　在過去的四個月裏，華融國際信託、中泰信託和北京國際信託已經相繼和綠城集團合作成立了三款信託産品，募集金額分別為3億元、2.57億元和20億元，共計25.57億元。據不完全統計，今年前四個月綠城的信託融資量已達2010年整年的81%。

　　截至2010年12月31日，綠城中國的凈負債率(凈負債／凈資産)為132%。事實上，綠城中國的資産負債率一直在持續攀升：2007—2010年，其資産負債率分別為71.14%、75.99%、83.51%以及88.47%。

　　綠城中國表示，為了應對目前樓市的調控政策，綠城將減少拿地、加速推盤，同時尋找資金充裕的合作方予以支持。

　　綠城中國凸顯了調控政策下的目前內地房企的資金渴求。

　　海通證券投資顧問董建告訴本報記者：“目前不同的公司對於資金的緊缺程度有很大差異。對於一些大企業他還是有一定的融資渠道，所以對這些大公司來説只是放緩了開發速度，但總體影響不是很大。但對於中小開發商來説，資金鏈崩得就很緊張了。”

　　易居研究院近日發佈報告指出，目前全國房地産開發企業資金來源增速明顯慢于投資增速，出現了少有的投資增速反超資金來源增速的現象，企業自籌資金比重處在歷史高位，融資環境明顯趨緊。

　　2010年早些時候，證監會已經和國土資源部達成聯手監管協議，凡是房地産企業的再融資申請需徵求國土資源部意見。隨後被披露有約60家涉及房地産業務的企業受困。

　　在房企融資短期內難以全面鬆動，銀行收緊“錢袋”的情況下，公司債、上市公司海外融資、房地産信託等瞬間成為很多房地産企業融資的方式。

　　據中國信託協會統計，2010年度累計投向房地産的信託資金總計2864億元，投向房地産領域資金餘額為4323.68億元。相對於2009年不到500億元的規模，2010年房地産信託迅猛發展也引起了監管層的關注，去年11月12日，銀監會發佈《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》。

　　雖然銀監會屢次重申要加強房地産信託業務的監管，近期房地産信託仍有不斷升溫之勢。

　　用益信託統計顯示，今年1—4月，信託公司共發行集合類房地産信託項目222個，募集資金722.11億元，發行數量同比增長66.92%，募集資金規模同比增長115.26%。尤其在4月，房地産成為信託的主要投資領域，其成立規模和數量佔比大幅攀升。當月信託市場共成立348款信託産品，成立規模達575.56億元，其中房地産信託産品成立95款，成立規模達248.91億元，佔比達43.25%。並且，4月房地産信託産品平均預期年化收益率為9.42%，也大大高於所有信託産品的平均收益8.74%。

　　中國信託協會指出，去年下半年開始，房地産信託大熱，僅今年前4個月，募集資金規模同比增長了115.26%，發行數量達到222個，同比增長66.92%。

　　據用益信託統計，在今年5月第一週，共發行25款集合信託，其中有6款是房地産信託，發行規模29.8億，佔發行規模的50.1%。5月第二周，共發行30款集合信託，其中15款為房地産信託，發行規模54.5億元，佔總規模的83.92%。

　　與此相對照，據央行公佈的數據顯示，今年第一季度新增房地産貸款累計5095億元，同比少增3338億元。

　　不過，“現在信託的規模不是很大，批的只有一兩百家，這種規模對於整個房地産行業的融資來説杯水車薪。”西南證券分析師肖劍在接受本報記者採訪時説。

　　除了信託，債券或票據等方式融資也是風生水起。

　　我愛我家市場研究院數據顯示，房地産開發企業2011年以來的發債融資規模超過1000億元人民幣，幾乎為去年560億元融資額的兩倍。僅在香港，今年以來就有15家內地房地産企業通過各種債券融資約700億元。

　　戴德梁行發佈的研究報告指出，伴隨著銀行信貸的逐步緊縮，房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。

　　鉅額融資造成企業巨大的財務壓力。

　　據悉，目前房地産信託的收益率一般在8%—10%之間，加上渠道費用佔比3—4個百分點，大型開發商的信託融資成本在12%—15%左右，小型開發商的則一般在18%左右，有的甚至高達20%以上。

　　“無論是信託還是海外債券，都是加大了房企的成本，現在信託利率都在10%以上，擠佔了房企的利潤空間。”肖劍説。

　　評級機構標普對內地房企海外大規模舉債的舉動發出了警示：認為這種大規模發債行為將削弱企業的信用狀況。(范媛)