新華社發文質疑單價30萬樓盤 開發商涉牟取暴利

　　北京“最貴樓盤”真相追蹤

　　據新華社北京5月27日電 在調控高壓下，部分城市高房價已出現鬆動，但最近北京釣魚臺7號院卻以每平方米30萬元的身價，刷新了北京乃至中國內地最貴樓盤紀錄。而此前幾天，這個項目銷售均價尚在每平方米10萬餘元。

　　是什麼讓這個“天價樓盤”幾天內暴漲2倍？開發商是否涉嫌牟取暴利？“一房一價”的調控政策如何避免被懸空？

　　勇奪“最貴豪宅”

　　搜房網和北京市房地産交易管理網的數據顯示，從每平方米均價5萬元漲至10萬元，北京樓市的豪宅用了5年時間；而從10萬元漲至30萬元，只用了不到一年的時間。

　　記者調查發現，釣魚臺7號院由中赫置地投資控股有限公司開發，從開盤至今已數倍溢價。2009年7月21日開盤時，其以7.2萬元/平方米的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。次年第一季度，每平方米銷售均價突破8萬元，第三季度已達到10.35萬元。儘管一路漲，但“最貴豪宅”地位被位於北京飯店旁的霞公府項目取代，後者單價高達10.791萬元。據了解，私下裏釣魚臺7號院不願承認自己是北京豪宅的老二。霞公府剛問世時，中赫置地的一名客服經理對記者表示，該項目中還佈置了一些別墅，均價約為17萬元/平方米。

　　北京市房地産交易管理網顯示，該樓盤3號樓為30萬元/平方米，1號樓和4號樓為20萬元/平方米，2號樓為18萬元/平方米。這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內地可公開查詢的單價最高的項目。從歷次漲價情況看，釣魚臺7號院的價格似乎沒受到過監管。

　　是否涉嫌暴利？

　　“最貴豪宅”的銷售價格是如何確定的？對此，釣魚臺7號院的銷售人員給出的解釋是：地理位置稀缺、不可複製。銷售人員不斷強調，這個項目緊靠釣魚臺國賓館，西通中央政務區，是“天生的豪宅”。

　　據知情人士透露，在開盤前，中赫置地主要比照當時北京最貴的盤古大觀、崑崙公寓、銀泰中心等樓盤定價。“最初公司決策層想把開盤價定為6.5萬元/平方米。”

　　由此可見，6.5萬元/平方米的售價已能確保開發商的利潤，那麼這個項目的成本究竟是多少呢？記者多方查找釣魚臺7號院的土地出讓記錄未果。據相關知情者稱，這一地塊是開發商2006年4月從軍方某下屬單位手中以協議方式取得。當年北京土地市場土地樓面價最高不到1萬元/平方米，而一般協議出讓地價比招拍挂便宜得多。

　　談到建築成本，釣魚臺7號院的宣傳資料顯示，豪宅採用了諸多“高檔品牌”裝修，如外立面是紅磚、石材、原銅、鈦鋅板，排水、電梯和戶門等都是國外高檔産品。對此，香港金達利築地北京公司副總經理陳玉城説，一般高端項目建築成本最多不超過2萬元/平方米。

　　“高端項目定價策略在於堅持高利潤，開盤價已能夠確保整個項目的利潤，如果沒有採用當今世界最先進的抗震玻璃、防彈設備等，這一項目的總體成本不超過4萬元/平方米。”陳玉城説。以此測算，北京釣魚臺7號院獲利數倍于成本。

　　有關專家指出，國家在調控中應考慮對房地産開徵暴利稅，對利潤過高的高檔商品房徵收高額稅收，同一個項目房價漲幅越大，稅收越高，以抑制房價暴漲。

　　政府該不該監管？

　　針對“最貴豪宅”引發的爭議，釣魚臺7號院營銷副總王丹認為，30萬元/平方米的價格只是最高限價，這個項目與普通商品房不可比，希望外界能理性看待，“我們的價格不會對市場産生影響。”

　　對此，北京市住建委有關負責人25日告訴記者，釣魚臺7號院拿到了預售許可，後期售價由開發商自己確定，政府只要求報備，引導但不干預。

　　一些專家指出，當前我國房地産調控正進入關鍵期，釣魚臺7號院翻番調高房價的舉動，出現在國家調控政策密集出臺的當下，這是典型的逆市操作行為，容易發出錯誤信號，誤導房價走勢。

　　北京聯達四方房地産經紀公司董事長楊少鋒説，這個“天價豪宅”看起來離老百姓很遠，但房地産定價有聯動效應，會參照周邊或同類樓盤價格。如同當年釣魚臺7號院的定價會參照盤古大觀一樣，當下一些項目也在參照釣魚臺7號院的價格。而高端樓盤上漲，必然帶動中端市場，最終形成“多米諾骨牌效應”。

　　有關專家指出，“一房一價”調控政策出臺後，開發商所報“備案價格”出現“注水”，遠超過地方政府2011年的房價調控目標。“一房一價”本是控房價，卻成了拉高房價穩定漲價預期。陳玉城表示：“30萬元/平方米的高價不排除有上述因素，不論是否合理，都將衝擊調控效果。”