重慶地票調查：退出宅基地 農民受損

　　重慶低調踐行土地新政，創造性盤活了城鄉建設用地，但實行初期也暴露出一些問題。

　　與成都“地票”試行後遭叫停、整理後捲土重來的命運相比，重慶“地票”新政自2008年推行至今，一路低調前行30余月。

　　2011年5月中下旬，中國經濟時報記者前往重慶，深入調查採訪“中國地票第一村”——孔目村，以及李市鎮政府土地官員、江津區政府旗下的惠農公司、重慶市農村土地交易、購買地票的多家企業，從地票的生産環節——復墾、驗收，到地票的交易，最後是地票的落地使用，進行了全面了解。

　　本報多方調查採訪發現，重慶先行試驗的地票制度，探索出一條解決城鎮化建設中建設用地日益緊張的新路子，同時也盤活了農村閒置和廢棄的集體建設用地，得到一部分村民的擁護 。

　　但調查同時也發現，重慶在摸索這種新型土地流轉模式過程中，存在著一些諸如操作不透明、農民不了解政策、補償過低，政策不完善等諸多問題。

　　本報報道文章所指的“地票”即是在重慶市農村土地交易所進行交易的“包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾並經土地管理部門嚴格驗收後産生的指標”，簡單説是指農村集體建設用地的流轉指標。

　　本報此次刊發的調查文章只針對地票交易前的兩個環節即復墾和驗收中的情況與存在的相關問題。在後續報道中，本報將繼續刊發地票使用環節中的情況及存在的問題。

　　重慶首創地票模式

　　“以‘先補後佔’替代‘先徵後補’的用地模式，可有效防止現有徵地模式‘佔地在先是剛性的，造地在後是柔性的、時間和質量不能保證’的弊端；農村集體建設用地與城市建設用地的遠距離、大範圍置換，利用級差土地收益提升農村特別是偏遠地區的土地價值，實現了城市反哺農村、發達地區支持落後地區；實現城鄉建設用地增減挂鉤，建立城鄉統一的土地市場，帶動農村要素市場的發育，有利促進資本、技術等其他要素市場建設；農村通過地票交易增加收入，提高進入城市生活和發展的能力；利用市場機制優化了農用地、建設用地的空間佈局。”——這是地票交易設立初期所構想的意義所在。

　　2008年12月6日，地票首場拍賣會上，第一張地票——08001號300畝指標由民營企業重慶玉豪龍實業（集團）有限公司以2560萬元競得，高出起拍價1280萬元，增幅達100%。

　　自此，重慶在全國首創了一種土地市場化交易模式——地票。本報記者從重慶農村土地交易所獲悉，從2008年12月開始，重慶市地票交易的頻率和規模逐年增多，2008年只有四宗土地權流轉，而進入2011年，便有上百宗土地權交易。

　　重慶農村土地交易所，則是重慶推行地票市場化交易的唯一平臺。在這裡，農民騰退出來的宅基地等集體建設用地指標，被需要城鎮建設用地指標的單位或企業通過競拍的方式獲得，成功競拍者便獲得用地指標。

　　重慶農村土地交易所註冊資本5000萬元人民幣，由重慶市政府出資，為市國土房管局直屬的副局級事業單位，按照政企分開的原則和現代企業制度的要求，進行規範的公司法人治理，履行重慶市政府賦予的相關職能。

　　關於重慶農村交易所的成立，本報記者從有關部門獲知，重慶市國土房管局向重慶市政府申請成立重慶農村土地交易所（渝國土房管文〔2008〕310號）。2008年10月，重慶市人民政府批復並批准成立農村土地交易所。12月4日，重慶農村土地交易所正式成立。成立後，重慶市政府頒布一系列配套的政策和其他規定措施：諸如《重慶市人民政府關於統籌城鄉戶籍改革的意見》（渝府發〔2010〕78號）；《重慶市戶籍制度改革農村土地退出與利用辦法（試行）的通知》（渝府發〔2010〕203號）。

　　國務院2009年1月26日頒布《關於推進重慶市統籌城鄉改革和發展的若干意見》（國發〔2009〕3號），第九條“積極推進改革試驗，建立統籌城鄉發展體制”中提到“設立重慶農村土地交易所，開展土地實物交易和指標交易試驗，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，通過統一有形的土地市場、以公開規範的方式轉讓土地使用權，率先探索完善配套政策法規”。

　　2008年12月，重慶市人民政府發佈《關於印發重慶農村土地交易所管理的暫行辦法的通知》（渝府發〔2008〕127號），從實物交易、指標交易和權益保障等方面做了規定。

　　該交易所的主要職能，一是組織‘建設用地挂鉤指標’交易、農村集體土地流轉等交易活動，提供交易場所及設施，維護交易各方合法權益，提供信息和諮詢服務；二是依法審查交易主體的資格和交易條件及交易行為的規範性和合法性，對符合條件並且完成交易的事項出具交易憑證；三是建立和健全管理制度，實行規範的自律性管理，接受國土、農業、林業、水利、財政、稅務、紀檢、國資、審計等機構或部門監督；四是定期向重慶農村土地交易監督管理委員會報告農村土地流轉情況和重大流轉情況；五是承擔市政府及有關部門交辦或委託的其他任務。

　　地票如何在重慶農村土地交易所運作？該所辦公室一位工作人員告訴記者，地票的運行分為四步程序：第一步復墾，將閒置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地進行專業復墾；第二步驗收，經土地管理部門會同農業部門嚴格驗收後，騰出的建設用地指標，作為地票的來源；第三步是交易，地票通過農村土地交易所公開拍賣交易；第四步使用，地票在城市落地使用時，必須符合土地利用總體規劃和城鄉總體規劃，辦理徵收專用手續，完成對農民的補償安置，徵為國有土地後，通過“招拍挂”等法定程序取得城市國有建設用地使用權。