供需終現逆轉樓市悄然變局

　　李文龍

　　記者李文龍不知不覺中，樓市格局在空前嚴厲的調控氛圍中悄然演變。

　　據北京市房地産交易管理網的數據統計，截至5月24日，北京可售期房住宅套數為65561套，未簽約現房住宅套數為34724套，住宅庫存量合計達100285套。

　　庫存的大幅增加顯示出一邊是成交量在政策高壓下繼續下行，一邊是市場住房供應量並沒有下降，樓市調控的效果正在發酵，供需矛盾已經大為緩解。這正倒逼開發商在開盤時作出一定讓步，定價開始趨於理性。在北京，許多項目給出了較誘人的優惠。位於西四環的中堂最大折扣達到92折，房山、密雲等郊縣的永興園、柏林山水樓盤大多也給出了94-96折不等的優惠。據搜狐焦點網購房中心統計，5月份的北京樓市打折項目達到70多個。

　　以去年4月出臺樓市新政為標誌，這一輪曠日持久的樓市調控中，政府幾乎對涉及房地産業的每個環節進行了整修和規範，甚至動用了限購、限貸等行政性手段，來鎖住野馬脫韁般的房價。保障性住房的大興修建使得樓市供應結構逐步改善，樓市在起起落落中開始回歸理性。

　　二手房市場是整個樓市的晴雨錶。一般而言，在漲價週期裏二手房業主會唯開發商馬首是瞻，但在回調週期裏卻對市場更為敏感，調整的時間會早于商品房市場。超乎許多人預期的政策嚴厲程度讓投資者意識到，樓市裏的獲利空間已經不大，不少投資者已經開始撤離樓市，尋找其它投資渠道。

　　“許多手中有多套住房的業主售房心態開始迫切，希望資金能夠落袋為安。”北京21世紀不動産方莊店的一位仲介人員説，“購房者的議價能力明顯增強，方莊地區的二手房平均成交價比去年低了近5萬元。”偉業我愛我家市場研究院的統計數據顯示，2010年北京二手房市場供求比達到1:3.35，但到今年5月份，這一比率下降到了1:2.85，表明二手房價下行壓力加大。

　　然而，市場上仍不乏剛性需求和潛在購房者，而房價沒有調整到位是造成成交量下滑的主要原因。家住北京方莊地區的朱女士出售一套小戶型公寓，總價以低於市場均價5萬元掛牌後，電話被仲介打爆，短短兩天內就接待了5批看房客，在一週內就被一位為兒子置業的客戶買走。

　　有不少業界專家認為，當前住房的價格彈性仍比較大，目前的降價樓盤還只是零星的“點”，如果出現大面積降價，整體房價回落到購房者的心理價位即會激發出市場的潛在需求，許多持幣待購的購房者將會結束觀望，勢必會供銷兩旺。

　　中金公司的一份研究報告認為，4月份以來各城市樓市庫存去化月數已經接近或超過了2010年全年高點，這意味著樓盤銷售去化率並不盡如人意，同時開發投資數據還維持高位增長，樓市將開始進入去庫存時代。而隨著開發商資金狀況持續惡化，即使延遲推盤也只會拉長行業調整時間，很難再博弈到市場反轉。因此該研究報告判斷，隨著供應放量，房價調整會在二季度末、三季度初出現。

　　一切似乎都朝著有利於購房者的方向演變。但不少業內人士提醒，政策層面目前進入一個空白期和觀察期，要警惕開發商、仲介等市場主體“上有政策、下有對策”，尤其是地方政府對於調控措施要執行到位，縮短樓市調整的時間。

　　由於購房需求依然強勁，住房買賣裏仍然存在著許多打“擦邊球”的情況。在廣州等地限購令實施後，不少市民通過把住宅房産贈與子女或者父母的辦法來獲得購房資格。一名江蘇的購房者告訴記者，由於外地人在京購房被嚴格限定需出具連續5年以上在本市繳納社會保險及個人所得稅納稅證明，他實際上沒有購房資格，但是在仲介的運作下，買賣雙方可以進行公證，等待調控鬆動後再辦理過戶，如果不能過戶就再轉手倒賣。

　　據了解，這種“擦邊球”多出現在“商改住”的公寓類項目中。針對調控中的空白區，近日北京市住建委等五部門聯合出臺了《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，規定自6月1日起，商業、辦公類項目將不得設計成住宅的格局出售。這意味著，“限購”將會得到更為徹底有效的執行。

　　由此可以看出，開發商、仲介等賣方群體尚未明顯讓步，仍寄希望於調控政策能夠鬆動。“2003年以來的樓市調控史表明，每次市場調整，時間不長、幅度不大。多數開發商仍堅信這一點，所以不急於降價出貨。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)表示，為了應對調控政策，部分開發商採取了防禦戰術。

　　不過，普通購房者希望這只是開發商的一廂情願。這一輪政府調控的決心空前堅決，打破買賣雙方的博弈僵局，這是老百姓所盼望看到的。