輝立證券：保利地産于二線城市主導銷售

輝立證券 陳耕

　　2010年保利地産實現銷售額人民幣114億元，二線城市在總銷售面積和總銷售額的佔比分別為76%和65%，處於主導地位。2011年前四個月，公司的銷售僅佔低於預期，公司全年180億的銷售目標可能面臨下調。

　　我們預計，保利香港在2011年的凈利潤將達18.6億港元，每股收益達0.54港元。鋻於目前房地産調控的嚴峻性以及保利香港較進取的發展態勢，我們給予保利香港“持有”的評級，12個月目標價為5.13港元，相當於2011預期業績的9.5倍市盈率。

　　二線城市主導銷售

　　2010年保利香港共銷售物業面積143萬平方米，實現銷售額人民幣114億，平均銷售價格7988元/平方米。保利香港的銷售專案共涉及包括上海、廣州、武漢、貴陽、南寧、重慶、昆明、哈爾濱、惠州在內9個城市，其中二線城市的銷售佔據主導地位。

　　武漢、貴陽、南寧、重慶、昆明、哈爾濱、惠州等7個二線城市的共16個專案共銷售物業面積108萬平方米,實現銷售額人民幣72.3億，在總銷售面積和總銷售額的佔比分別為76%和65%，平均銷售價格為6676元/平方米。而一線城市如上海和廣州的6個在售專案，銷售物業面積34.4萬平方米，銷售額達39.9億元，銷售均價為11600元/平方米。

　　年度銷售目標可能下調

　　今年1-4月，保利香港的合同銷售額為32億人民幣，僅佔全年目標18%，遠低於行業平均的26%的完成比例。我們認為，公司的在售量較大（價值350億），未來幾個月將面臨供應量上升而需求受限的情況，預計銷售進度難達管理層預期，全年180億的銷售目標可能下調，而整體銷售均價則有望有5%的升幅。

　　投資物業收入平穩增長

　　保利香港具有相當規模的投資物業，資産質量好，維持了較好的出租率。2010年末，公司持有投資物業面積34.9萬平方米，其中包括三個寫字樓、兩個酒店、一個綜合物業和一個高級住宅，2010年相關收入達3.9億元。湖北和貴州的兩間五星級酒店，從2011年將每年為公司提供超過1億元的營業收入。

　　財務穩健

　　保利香港的財務狀況保持穩定，為其銷售額的擴張奠定財務基礎。2010年末，公司的資産負債率為68%，較2009上升了10個點，而凈負債權益比率上升至65%，財務風險可控。截止2010年末，保利香港的債務總額為298億港元，按照到期日劃分，一年以內、一至兩年、兩年至五年以及五年以上的債務佔比分別為32%、28%、33%和7%。在緊縮的貨幣政策之下，2011年公司的財務成本預計有所上升，財務成本率將達7.5%左右。

　　風險

　　銷售額顯著低於預期。

　　估值

　　我們預計，保利香港在2011年的凈利潤將達18.6億港元，每股收益達0.54港元。鋻於目前房地産調控的嚴峻性以及保利香港較進取的發展態勢，我們給予保利香港“持有”的評級，12個月目標價為5.13港元，相當於2011預期業績的9.5倍市盈率。