朱大鳴：香河圈地案給三四線城市敲響警鐘

　　香河圈地案給三四線城市敲響警鐘

　　在三四線城市開發住房的時候，開發商最怕遇到的是政策性風險。這場風險來自於地方政府自身違規，卻讓開發企業和購房者深陷其中。香河土地違規出讓一案，就是一例。

　　河北省香河縣在土地流轉和土地管理使用、徵用過程中出現的一些違規行為。政府在香河土地違規出讓土地，假借流轉以租代徵，獲取鉅額暴利。佔用農民的一畝口糧田，當地政府給農民的補償是什麼呢？一年一畝地租金是一千多塊錢，而轉手賣給房地産開發商又是多少錢呢？每畝60多萬，這種擅自轉變土地性質的做法當然是違法的，但是河北香河各級政府卻有能力、有本事，把這種違法打扮成合法。

　　此案曝光後，縣長免職，國土資源局局長被撤職，但是開發商與業主為地方政府埋單。萬科位於河北香河的歡慶城項目被叫停，受此影響的還有不少知名房企，同時停工的還有萬通地産、綠地集團等數家知名地産商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發大盤。

　　中國房地産市場的風險，主要來自於政策市。中國的房地産政策三天兩頭變，甚至一年能夠出臺幾輪房地産調控政策，但這些政策許多是幾年前政策的翻版，只是再強化一下而已。在一線二線城市，市場總體上還是比較規範，中小城市的市場就不是那麼規範了。有的地方政府，甚至為了獲取鉅額徵地與賣地的差額利潤，違規改變土地性質，照樣按著正常的程序，拍賣給開發商。一旦東窗事發，當地行政長官下臺，給開發企業和購房者埋下了隱患。此次香河土地違規案絕不是處理幾個責任人那麼簡單。涉嫌違規用地的土地上，數百名萬科歡慶城首期購房人被套，或將面臨退房或取消購房合約。由於房價已經上漲，這些購房者的權益如何保障，不是行政方面一查到底就能解決的問題。

　　按著道理來説，開發企業和購房者只要按著法律程序的市場行為，都應當受到法律的保護，但是，此次香河土地案，屁股打在官員身上，但是“醫藥費”確實讓開發商和企業承擔。行政執法行為出了錯，或者造成了損失，應當由行政賠償，而不是找個替罪羊了事。

　　香河圈地案件再次表明，地方政府賣地衝動源自於徵地低廉成本與鉅額的拍賣土地價格的利差。基於地方GDP主義的現實訴求，或者私人利益，或者地方利益，賣地生財製造的違規事件頻頻爆發。中國只有給地方更多的財權，才能遏制地方被迫賣地發展的現實。如果不改變這一現實，只是曝光或者嚴懲一些撞上槍口的倒楣蛋項目，並不能真正解決惡性圈地的問題。基層政府在發展地方經濟的資源並不多，很多發達地區土地生財發展起來的現實經驗已經成為普遍的經驗，現在全國性的縣城擴建如火如荼。

　　特別是在一線城市實施限購令，將大量的資本和企業逼向三四線城市，流動性之火，不在這裡爆發，就在那裏爆發。這就客觀上造成三四線城市土地火爆的局面。大規模的造城鎮運動正是這種客觀現實的反應，三四線城市的房價也在迅速飆升。正是因為如此，三四線城市的房價面臨著巨大風險，這些風險裏面有一個就是違規風險，甚至有政府頒發的證明都可能是違規的，諸如此類問題，實際上給我們提了個醒：中國房地産市場要想健康發展，地方政府自身應當具有權威性和一致性，唯有如此，其他市場基礎條件才可能健康起來。

　　香河違規圈地給三四線城市的房地産市場敲響了警鐘，這需要三四線城市房地産市場逐步走向透明和正規，更需要保護農民利益，讓農民分享高額土地溢價的利益，同時，規範好土地市場制度，讓企業和個人不至於因為政府自身的違規行為，帶來重大的損失。