顛覆散售模式 SOHO中國網購作秀

　　本報記者 明鵬 實習生 全韜 發自北京

　　SOHO中國再出“花招”。

　　第一次網上售房輿論熱潮尚未退去之際，SOHO中國於5月15日再次網上售房。這次，SOHO推出北京三里屯SOHO、銀河SOHO等項目15套房源，外加前門大街1套商鋪出租，16次競價11次被秒殺，總成交超過1.36億元。

　　在北京網購作秀的同時，SOHO也忙着在上海市場攻城略地。5月6日，SOHO中國宣佈以32億元收購上海新世界長寧商業中心，在收購完成後正式命名為“SOHO中山廣場”。據了解，這是兩年內SOHO中國進軍上海市場的第七次收購，也是總額最高的一次。

　　SOHO中國南征北戰之際，其“散售”模式的弊病也日益凸顯。全國房地産經紀人聯盟副秘書長陳寶存向時代周報記者表示，散售模式在早期可以幫SOHO中國迅速回籠資金，但在後期，散售模式面臨不好管理等弊病。

　　南北戰術迥異

　　在北京市場，SOHO中國第二次推出網購。

　　SOHO中國內部人士向時代周報記者表示，這次網購的房子來自銀河SOHO、朝陽門SOHO、三里屯SOHO、SOHO公館。寫字樓、公寓、商鋪分別為4套、5套、6套，合計15套房源，此外，還有1套前門大街商鋪網上拍賣出租。

　　據了解，本次網上銷售共有1561人報名註冊，132人繳納保證金參與競買，16次競價中出現11次秒殺。房子成交總額超過1.36億元。從競價過程來看，商鋪、寫字樓全部被秒殺，其中銀河SOHO51105寫字樓秒殺時間僅為5秒。購房者對住宅産品的熱情則較之大減，5套住宅交易時間均超過30分鐘，成交價均沒有達到最高限價，合計交易額為最高限價的75%。

　　SOHO中國董事長潘石屹(微博專欄)表示：“爭取能夠達到所有的房子都放到網上去銷售。”中投顧問房地産行業研究院韓長吉向時代周報記者表示，網上售房作為新興事物，我們應該對其進行鼓勵，但是在我國監管空白、維權難的現狀來看，網上售房的做法還不能全面推廣。

　　網上售房對於SOHO中國不僅是一種營銷模式，在某種意義上還是市場調研。SOHO中國董事長潘石屹聲稱：“從這次公開的網上售房，很清楚地看到今年以來政府實施的限購政策對住宅市場的影響非常大。這進一步明確和堅定了我們對市場的判斷，我們會堅持在北京和上海繁華地段開發商業地産的長期戰略。”

　　如潘石屹所言，SOHO中國的業務重點在北京、上海，事實上，其業務也僅佈局這兩個城市。韓長吉表示，北京、上海作為我國的行政、金融中心，商業地産市場份額非常大，SOHO中國深耕細作更符合其市場定位。

　　據SOHO中國財報顯示，SOHO中國在北京CBD核心地帶總計開發面積超過百萬平方米，而上海市場的第一個項目東海廣場2010年才進入銷售。為迅速深耕上海市場，SOHO中國兩年內7度以收購手法獲得項目。

　　SOHO中國內部人士向時代周報記者表示，此次收購SOHO中山廣場項目延續了SOHO中國的一貫戰略，即聚焦北京及上海城市中心、交通發達的黃金地段的商業物業項目。陳寶存向時代周報記者表示，上海CBD地段幾乎沒有土地可在招拍挂市場出賣，SOHO中國只有通過收購獲得。

　　散售模式遭質疑

　　SOHO中國南征北戰之際，其“散售”模式的弊病日益凸顯，也是潘石屹不得不去考慮的問題。

　　潘石屹曾把大樓比喻成西瓜，切開來賣，能買得起的人就會呈幾何數增長。介於此，潘石屹選擇把銷售模式定位為散售。韓長吉認為，“散售模式”通過擴大銷售對象，提高其銷售效率，能夠促使企業經營保持高效資金回籠率，企業資金鏈保持穩健；其次，“散售模式”可以讓部分資金困難的房地産企業進行自救，加速資金回籠，讓企業回歸正軌。

　　然而，散售模式的弊端也日漸顯示出來。由於SOHO中國的運營價值鏈的不完整，只銷售不管理使其埋下了隱患。如三里屯SOHO、SOHO尚都、建外SOHO就曾因為退租和物業管理糾紛而使SOHO的散售模式飽受質疑。

　　SOHO中國的商業模式使“SOHO中國—小業主—商戶”形成了利益鏈。從現有的模式來看，開發商對産業鏈下游利益嚴重透支。開發商往往將商鋪以天價賣給小業主，小業主再以高租金租給租戶。租戶經營商鋪達不到預期利潤時，就會選擇退租。小業主的利益受損，自然會影響到SOHO中國的品牌。

　　SOHO中國為解決這一難題，開始採取“統一運營、統一管理”的策略。理論上，SOHO中國將商鋪散售之後，已喪失了商鋪的支配權，使得統一的定位、規劃、招商、運營無法實施。事實上，SOHO中國旗下諸多商鋪上演“空城計”，也證明“統一運營、統一管理”只是一句空話。

　　世聯地産市場研究部總監王海斌認為，散售模式還有另一弊病。做商業地産往往要動用資金巨大，往往要借助於信託、基金來完成。“散售之後，想再成立信託或基金，則意味着要和每一家商戶去談判，其間談判成本難計算，達成統一的共識更是渺茫。”

　　另一邊廂，潘石屹表示將要加大物業的持有比例，預示着SOHO中國的“散售模式”也正在轉型。