各地下月公佈保障房建設進展 高息籌資風險浮現

　　編者按

　　2011年行至中段，1000萬套保障性安居工程建設任務進入執行的核心期。在資金和供地的雙重壓力下，地方政府為了完成任務各出奇謀，高息借債、商品房配建、整體打包給大企業等等現象開始浮出水面。而在大規模建設之後，後續的分配問題、管理問題、社區配套服務乃至建築質量也都不是小事。本報將從今日起刊發5篇報道，透視保障房大規模擴容背後的隱憂。

　　繼向各地派駐巡查員之後，住房和城鄉建設部再度發文督促地方政府加快保障性安居工程建設。

　　據接近住建部的人士透露，為了確保地方政府按時按量完成年度保障房開工計劃，住建部下發《關於公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　根據《通知》，截至6月6日，各地方政府需要公佈保障房的項目進程，包括年度保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等。

　　公開上述信息的目的，一是接受當地群眾和輿論的監督，二是便於住建部動態掌握地方政府真實的保障性安居工程開竣工情況。

　　上述接近住建部的人士表示，地方政府需要公佈資金、土地等落實情況，而最讓地方政府頭疼的，是資金問題。

　　社會資金注入保障房建設

　　“面對8000億的資金缺口，地方政府解決保障房資金瓶頸的主要方式是創新融資模式，積極引導社會資金參與。”中通銀泰投資管理公司總裁李桂忠在“第四屆中國EMBA年度觀點”向記者表示。

　　像財力相對薄弱的貴州省貴陽市，保障房建設對社會資金的需求就十分迫切。

　　貴陽市住建局的人士向記者表示，對於貴陽這樣欠發達的地區來説，如果不創新融資模式，借助社會資本，保障房建設幾乎是一個不可能完成的任務。

　　據貴陽市住建局公開資料，2011年，該市保障性安居工程目標為200萬平方米。同比翻一番。截至2015年，該市將至少新建30萬套公租房房源，保障房覆蓋面接近或達到20%。

　　目前，貴陽市通過發行政府債券募集了10億-15億的資金，向國家開發銀行申請廉租房等保障房建設40億元貸款。此外，據上述貴陽市住建局的人士介紹，貴陽市還採取了吸納信託基金參與保障房建設，以及政府捆綁企業共同完成保障房建設的方式。

　　據記者了解，貴陽市與北京國際信託有限公司已達成合作，簽訂了50億元的意向性協議。此外，貴州省本土房企中天城投也與省政府簽訂“十二五”保障房的建設協議，投資200億元，承擔20萬套保障房的任務量。

　　按前述貴陽市住建局人士的表述，貴陽市的保障房建設資金缺口目前已全部填補。

　　根據貴州省《加強社會力量參與保障性安居工程建設和運營管理指導意見》，民營資本可以通過三種模式參與保障房，一是土地有償取得，社會力量全額投資建設，並擁有完全産權；二是，土地由行政劃撥取得，政府以土地價格的優惠額度折算為資本入股，社會力量以項目建設投入資金入股的方式共同籌建，按比例分享産權或經營收益權；三是，政府免費劃撥土地，由社會力量代建，建成後政府回購，保證社會力量一定的利潤率。

　　而根據中天城投的公告，其代建經濟適用房和安置房的收益可達8%甚至更高。

　　中天城投集團副總裁張智表示，政府回購經濟適用房時給予5%的利潤空間和管理費用，此外，保障房建設過程中會享受土地出讓金的優惠和所得稅的返還等，保障房項目配備的商業網點、店舖也將通過出租以及出售的方式為企業增加收入。

　　目前，北京、廣州、河北、湖南等各地區等均開始建立地方保障房融資平臺，以各種優惠政策吸引社會力量的參與。日前，北京市土地儲備整理中心以北京市的土地儲備為抵押，向中國人壽等7家保險公司融資，融資規模高達800億。

　　保障房建設下月信息公開 地方高息籌資風險浮現

　　高負債融資暗藏風險

　　在地方政府積極吸引民間資本參與保障房建設的同時，融資風險也隨之凸顯。

　　以貴陽為例，5月11日，中融信託發行的“貴陽義信麒麟苑經濟適用住房（含廉租房）項目股權投資集合資金信託計劃”因高收益率而廣受追捧。據悉，該項目的融資規模為2.2億，最高收益率為11.5%。

　　對於如此高的投資收益，中國房地産學會副會長陳國強表示疑惑。