李季平：一人有680套房凸顯調控之難

　　摘要：今年要賣掉多餘的房子買股票，中國投資者最壞毛病是哪個貴買哪個，我的一學生在廣東東莞買了680套房。

　　據《新快報》5月17日報道，國家發改委特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授深度剖析我國股市樓市語出驚人：今年一定要賣掉多餘的房子買股票，中國投資者最壞的一個毛病是哪個貴買哪個，我的一學生在廣東東莞買了680套房。他建議投資者今年不要買房，不然很可能會成為最後一棒。

　　本來，這條新聞的亮點是國世平教授對於房地産市場“變盤”的觀點，而引起我更大關注的是一個人竟然在廣東東莞市購買了680套住房的信息。那麼，讓我們粗略分析一下這680套住房大約是一個什麼樣的概念：先説資金，根據公開數據顯示，目前東莞市商品房均價為8460元每平米，即使按照每套100平米計算，需用資金5個多億；再説面積，仍然按照100平米計算，680套房，總計68000平米，建設部曾公佈我國人均住房面積為28平米，這680套房，足夠2000多人居住；除此以外，此新聞傳達給社會公眾一個更重要的信息是：在國家連續出臺政策打擊炒房的大背景下，一些地方的炒房現象仍然相當嚴重，足見房地産調控之難！到底難在哪？

　　首先，難就難在決策部門對於擁有多套存量房的態度，在房地産調控當中，是應當與增量房一視同仁還是將存量房放過？因為必須面對的一個客觀事實是，擁有680套房的炒房者畢竟是個例，但是，一人通過合法或不合法多種渠道擁有多套房的現象在我國城市中已非常普遍，並且此類群體多屬於社會強勢階層，使決策者在制定房地産調控政策時，從利益角度考慮，往往會放過多套存量房對象，各種調控措施只面對增量房。這樣的舉措導致調控效果大打折扣，比如前段時間重慶、上海出臺的房産稅試點，就是典型例證。

　　其次，難就難在目前的“限購”政策是臨時措施還是應當長期化？前段時間各地出臺的“限購”政策，都有明確的截止日期，社會輿論也認為，一些城市出臺的“限購”政策僅是臨時性質，一旦經濟擴張需要即會取消。但一人擁有680套房的事實警示我們：中國這樣一個人多地少、土地資源稀缺的國家，能不能夠承受人們無限制購房的慾望？別説一人擁有680套房這樣的特例，哪怕就是一人擁有數十套房，我們的資源條件能夠承受得了嗎？一個非常值得思考的現實是：儘管從去年初開始，國家連續出臺史上“最嚴厲”的調控政策，可我們必須承認：直到現在從京津滬廣一線城市，到全國其他二三線城市，房價漲勢預期仍然十分強勁，這其中炒房需求仍起主導作用。在這樣的市場氛圍中，假如取消“限購”政策，已經初現的調控效果很可能會前功盡棄。從這個角度看，有學者建議“限購令”向二三線城市延伸，防止一線城市曾經失控的高房價在二三線城市重演，也不無道理。

　　再次，難就難國家政策導向是地方政府繼續依賴“土地財政”還是向全面開徵常態化的房産稅過渡？眾所週知，近些年我國的房地産市場弊端叢生，“土地財政”是重要因素。如果一旦土地出讓金不搞70年一次徵收，地價降低了，必然反映到房屋成本、價格中來。接下來的問題是，“土地財政”收入減少了，這部分的收入以何方式彌補？對此，國際比較通行的做法是實施常態化的房産稅，誰擁有的住房越多，向政府納稅越多，這樣的話，一人擁有680套房、一人擁有多套房的情況將會改變，因為擁有居住以外的多套房屋意味著要盡向地方政府高額納稅的義務，持有住房的成本會大大提高。

　　説到房地産調控之難，溫家寶總理去年2月27日與網民在線交流時曾坦言：“我知道所謂蝸居的滋味，但是我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地産市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位”。我們看到，我國目前房地産調控發展趨勢正在向這一目標靠近，希望通過進一步努力，類似一人擁有680套住房這樣的新聞逐漸淡出大眾視野。