央企保障房獨門盈利通道:捆綁商業項目套取信貸

　　□財新《新世紀》見習記者 朱以師 記者 李慎 | 文

　　對央企而言，大規模參建保障房，究竟是一個燙手山芋，還是一輪新的機遇？

　　5月初，國資委在網站上挂出通知，要求央企積極參與保障房的開發建設。“中央政府承諾今年建設1000萬套保障房，實現難度很大。”一位接近住建部的人士告訴財新《新世紀》記者，今年保障房建設任務下得“太猛、太大”，各地開工和資金情況均不樂觀，正因如此，中央高層早有意推動央企進保障房。

　　經過一段時間的探討和摸索，曾糾結于責任與盈利之間的央企，對保障房的態度也有了微妙的變化。在保障房的“大棒”下，銀行也放鬆了銀根，這對央企是大誘惑——以保障房來撬動貸款，可以滾動開發其他類型的商業項目。國資委在下發給央企的文件中已指明方向，“要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地産開發有機結合起來。”

　　誘惑不止於此。對央企而言，在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的範疇之後，可能帶來一輪新的資源分配與調整機遇。每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業、倉儲或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地，其效應就不可估量，即使只有十分之一最後變成商業性的住宅用地。不過，伴隨而來的將是管理流程、投資風險、分配機制等一連串複雜問題。

　　借保障房撬動信貸

　　五礦置業有限公司總經理田景崎向財新《新世紀》記者證實，早在3月份國務院就曾召開會議研討保障房建設問題，住建部、國土部、國資委、財政部等相關部委以及多家大型央企均有列席。其後，住建部和國資委還分別召集地産主業央企開會，要求央企積極參與保障房建設。

　　一些央企在3月底就收到了這份名為《關於積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》（下稱《通知》）的文件。《通知》要求，有關央企要加強與地方政府的溝通，爭取支持，在地方政府的領導下，按照市場化運作方式，通過多種途徑參與保障房開發建設。

　　“大規模保障房建設肯定離不開央企，這既是社會責任，也是政治任務。”一位不願具名的央企人士稱，目前在建保障房項目多以央企、國企為主。

　　經過一段時間的探討和摸索，央企發現了更多源於保障房的機遇。比如，保障房“概念擴容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房範疇，一些央企敏銳地發現了其中的新門道。

　　“棚改、舊改項目大部分實質上還是商業開發，現在用保障房的概念來包裝、立項，能夠獲得優惠政策支持。”全國房地産經理人聯合會副秘書長陳寶存告訴財新《新世紀》記者，這種現象在各地非常普遍。由於商品房市場銷售低迷，一些開發商不願亦無力在舊改、棚改項目上先期投入大量資金進行拆遷，因而很多舊改、棚改項目都陷入停頓。在這類項目上，央企也因資源優勢而更具議價能力。

　　據知情人士透露，保利地産在3月底接到《通知》後，曾發函至19個城市申請參與保障房建設，目前處於洽談階段的有10個城市，其中大部分均為舊城改造項目。

　　以石家莊為例，保利地産在4月敲定了石家莊晉煤金石（原石家莊化肥廠）改造項目，土地規模超過800畝。其中，除了建設金華家園保障房項目，還有約四分之三的地塊可能用於商品房項目開發。“如果以保障房項目立項，比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過分期滾動開發模式撬動整個項目。”上述知情人士分析稱。

　　事實上，國資委在下發至各央企的《通知》中也明確，“房地産開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地産開發有機結合起來。”

　　對此，田景崎表示，信貸政策對保障房的傾斜，對央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰能撬動銀行貸款，誰就能活得更好。説到底，房地産是資金和土地的遊戲。”

　　中國中冶在其年報中也明確房地産發展規劃，以保障性住房開發帶動商業地産、商品住宅和土地一級開發業務，探索新的開發模式，提高投資回報率。

　　“中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因為拆遷安置也納入保障概念，有助於他們的一級開發業務。”中交房地産集團內部人士告訴財新《新世紀》記者，這有助於地方完成保障房的數字指標，也有利於企業與地方政府的談判。並且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發總體費用，在土地出讓時予以回收，以此保證投資收益。

　　更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府確定沒有充足的財政資金配套，若要完成保障房建設任務，不管以何種形態呈現，依然跳不出“保障房與商品房用地捆綁配建”的方式。