房價拐點加速逼近 三季度或打破僵持

　　《紅週刊》記者 郝寧

　　調控依然沒有冷卻房地産市場的熱度。國家統計局近期數據顯示，4月份8成大中城市的房價環比增長，上漲動能並未如預期中回落，政策效果被質疑有遞減跡象，而本週地産指數再度下跌1.63%。

　　樓市持續膠著

　　國家統計局數據顯示，4月全國70個大中城市中，有56個城市的新建商品房價格環比上漲；從各類城市房價變動情況來看，4月份一線城市新建住宅價格漲幅最大，為0.45%；三線城市漲幅最小，為0.26%；與漲價相對應的是成交量寥寥，買賣雙方還在隔空交手。上海易居房地産研究院楊紅旭(微博專欄)分析，4月房價漲幅擴大對於調控效果非常不利，若5~6月環比漲幅持續擴大，可能招致進一步的調控政策出臺。

　　上市房企4月份銷售數據顯示，萬科、保利地産、金地集團等一線房企銷售面積和銷售金額增速出現了放緩或下滑。其中，萬科銷售面積和銷售金額僅實現個位數增長，保利銷售面積也出現下降，金地集團銷售面積和銷售額更是雙雙下滑。這僅僅是全國房地産市場狀況的一個縮影。國家統計局日前公佈的數據顯示，1~4月份全國商品房銷售面積和銷售額同比增長僅6.3%和13.3%，銷售面積累計增速回落了8.6%，其中4月單月的銷售面積同比下降10%，環比下降24%。

　　供求比和房企資金鏈是驅動開發商漲/降房價的動力。通常情況下，供求比(供應面積/銷售面積)在0.8~1.2之間屬於比較合理的範圍，大於1.2則表明市場明顯供大於求，這時開發商降價意願較強。據中原地産分析顯示，4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比達到2.13、2.4、2.73、2.75。從資金鏈情況看，2011年一季度房企的資金狀況環比出現惡化。從一季報來看，招、保、萬、金所持有的現金較年初有小幅波動，保利的貨幣資金較年初下降了兩成。四家公司流動負債較年初均有明顯上升，其中保利升幅最大。從持有現金與年內到期債務比率來看，截至2011年一季度末，四家公司的現金償債能力依然明顯好于2008年的市場低谷時期，但相對於今年年初已有所惡化。

　　三季度或打破僵持

　　當前房地産市場患上了史無前例的焦躁症：中央政府房地産調控政策未見放鬆。開發商死扛不願意輕易降價，然而在限購、限貸等嚴厲的調控政策下，購房者降價預期愈加濃厚，於是購房者與開發商陷入激烈的博弈狀態。

　　在僵持的敏感階段，開發商對價格的態度決定了市場走向。在需求受限、開發商資金趨緊的情況下，未來大量的新增供應會選擇“低開入市”刺激成交。而事實也確實如此，在僵持數月後，部分開發商試探性的降價也遭遇了購房者的搶購，這意味著市場開始緩慢恢復。只是鋻於此輪調控的嚴厲程度以及各部委的表態，各方目前仍對樓市調控威力心存忌憚。

　　海通證券認為，在成交受阻、漲價預期減弱的形勢下，“三限政策”(限購、限價、限貸)的組合力量有望使後期房價開始鬆動，但過程不可能一蹴而就。目前樓市調控高壓態勢未見鬆動，隨著銷售和資金壓力進一步顯現，房企只能通過加大促銷力度“以價換量”。業內人士普遍推測，下半年房價下跌是大概率事件，房價拐點或加速逼近。中國房産信息集團研究中心高級經理林波説道，“目前主流房企1~4月份銷售業績的完成度不足全年計劃的20%，銷售業績壓力將迫使下半年出現較大範圍價格鬆動與折讓”。

　　地産股短期反彈無力

　　4月中旬以來，A股市場出現較大幅度下跌。而4月份全國樓市成交量繼續萎縮，資金壓力越發緊張，再次令地産板塊下挫，地産板塊估值的降低也進一步釋放了調控政策、房企業績下滑等風險因素。

　　近期部分地産股迎來了階段性反彈，東興證券分析稱，“目前市場回升和政策面的相對平靜利於地産股的表現，且板塊具備估值修復行情的條件。”光大證券卻認為，這主要是市場面而非基本面因素所致，短期反彈的基礎很弱，空間不大且隨時會終止，較難獲利。

　　券商認為近期可關注一些亮點股：萬科負債低，滿足股權激勵要求的EPS為0.79元，對應PE也僅10.5倍；金地集團目前股價較股權激勵行權價低18%，5~6月推盤顯著增多；招商地産新管理層上任後發展將提速，5~6月將迎來銷售高峰期；金融街長期受益於重點城市核心區域開發的商務地産；首開股份6月新盤將陸續上市，全年銷售增長仍可期；華業地産支撐業績，礦産或提供巨大空間。