市場的保障功能勝於政府

　　童大煥

　　在強大的保障房壓力下，保障房異化態勢越來越明顯。國有大企業和地方政府借保障房之機大建福利房的“劫貧濟富”之“國民負福利現象”死灰復燃。媒體報道，部分央企打保障房旗號搞自建房，目前有些省市已經開始試圖通過政策規範的方式鼓勵企業自建保障房。

　　按時按量完成保障房任務，既是地方政府之職，也是各部委之責，因此，各部委也以完成指標為第一要務，至於如何分配才能保障社會公平，顯然已經“退居二線”甚至根本不在考慮的範疇。國資委號召央企大舉進入保障房領域；一位接近住建部的消息人士表示，目前住建部對自建房回潮也在研究，但如果各地對這一政策利用得好，並加以規範，“在今年保障房建設任務那麼重的情況下，也不失為一種辦法。”

　　只要權力約束問題沒有得到根本性解決，再多的保障房最終都不大可能成為貧民福利，而只能成為權勢階層的囊中物。前幾天《新京報》的《逝者》版寫了一位名叫張淑貞的普通北京老太太，於今年4月以89歲高齡去世。她1945年來京，丈夫在國營皮毛廠幹了一輩子，但終其一生，他們養活了四個孩子，住的卻是15平方米的一間半瓦房。起初是租的，後來也許因為一系列政策變化，慢慢地就成了她的房子了，2008年舊房拆遷改造，她才搬出住了一輩子的一間半瓦房。再過兩個月左右就能住上新房了，她卻走了。我想，張淑貞還是幸運的，中國人平均壽命只有74歲，她整整多活了15年，趕上了住房市場化後的拆遷，否則可能臨終也看不到自己住新房的希望。在那個“全民福利”的時代，張淑貞一家所享受到的福利狀況就是多數普通百姓所能享受到的福利狀況。在過去的年代裏，國有大中型企業職工自搭窩棚住上一輩子半輩子的比比皆是。1998年開始的住房市場化改革，宣告的是過去“人人分配住房”的理想與公平的破産。

　　但健忘或者選擇性遺忘似乎是人的天性。在城市化、住房信用消費等一系列因素共同作用下，人們似乎看到了市場的種種不公平，便又格外地懷念政府分配的福利制度下的種種“公平”，人們再一次把目光和希望聚焦在保障房上面。殊不知，市場自身有異常強大的自我保障功能，甚至可以説，市場對中低收入群體的保障功能比政府更強大、更高效，也更公平合理。

　　一位朋友貼了個帖子，附上房地産仲介的照片：上海的房價瘋了嗎？同一個小區的房子，同樣是兩室兩廳一衛，一個83平方米，售價要114萬元；一個87平方米，租金只有500元/月。這是什麼概念呢？114萬元可以讓你租這套房子住上整整190年！

　　一般認為，租售比嚴重錯位，説明房價嚴重離譜，房價應該大降。但換一個角度看，這是有餘錢的買房階層在補貼沒有餘錢買房的租房階層！這個上海的小區名叫“馨苑”，位於上海市區60公里外的一個新開發區臨港新城，上海市政府準備當做第二個陸家嘴來建設。據朋友説，眼前這500元的租價已經算高了，他還看過租金才300元/月的。

　　這一點也不奇怪，房價沒有瘋，買房人也沒有瘋。有餘錢的買房人在用自己的余錢支持城市建設、通過市場行為無形中“補貼”了中低收入租房群體，等到新區逐漸成熟，房價和租金都會逐步上揚。在此過程中，租房人通過廉價租金獲得了發展機會，買房人則通過“眾人拾柴火焰高”的購房運動支撐了新區繁榮發展，並在未來的長線投資中獲得自己的那一份房價上漲收益。當然，其中也承擔著風險。《中國投資參考》3月份的調查顯示，在位於廣州新開發的中心商業區、2007年已售完的住宅樓盤嘉裕君玥，167套公寓中有57%空置。嘉裕君玥一套價值500萬元人民幣的公寓，年租金為4萬元，即回報率為0.8%。當地房地産仲介表示，房屋購買者（大部分是小老闆）準備花10年時間，等待這一區域繁榮起來。懷著這種打算，中國富人們不斷瘋狂購買著一套又一套自己或許永遠不會入住的新房。調查顯示，過去5年內完工住宅的平均空置率是20%，高檔住宅和郊區別墅的空置率可能達到60%至90%。

　　不僅在未成熟的新區，即使在城市成熟區域，高端住宅也往往面臨著租金反而更低的共性。比如我太太所在公司租的房子，緊鄰北京CBD核心，萬科公園五號，140平方米，單價5萬元/平方米，才租8500元每月，而且包含物業費取暖費。在多數大城市，房價的不斷飆升使得租金收入變得微不足道，人們購買多套住房，是作為一項長線投資，借此抵禦通脹和其他商業風險。

　　類似有房階層以低租金形式“補貼”無房階層的，還普遍地、大量地存在於老舊城區和城鄉結合部，這些區域的房屋租金都遠不足以支撐房屋售價，有的是因為小而老舊，有的是因為相對偏遠。但是，政府的限購行為和全面掃蕩城中村的行為，卻無意中扼殺了市場的自我保障功能，使住房市場更加單一和壟斷。這種情形，與教育、醫療領域的壟斷情形如出一轍。

　　作者為信孚研究院研究員

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