商業地産不再是調控避風港

　　■ 李木子

　　商業地産不再是調控的避風港，房地産調控再度升級的槍聲已然打響？

　　從叫停商改住到傳出下半年徵收房産稅的消息，短短幾天內，北京房地産市場的氣氛驟然收緊，而北京商住地産項目銷售處則經歷了從門庭若市到門可羅雀的迅速轉變。調控的觸角已經伸入商業地産，或者，更準確地説，是要清理商業地産的“門戶”。

　　房地産調控要讓房地産市場擁有健康的發展秩序，商業地産市場作為房地産市場的重要組成部分同樣需要健康合理的秩序環境，由此推論，北京對商業地産進行的門戶清理，不排除會推廣至全國範圍內，但這就牽扯出另外一個問題，現在正蓬勃發展的養老地産、旅遊地産的用地性質如何劃分。

　　在售的所謂的商住兩用項目，其本質是在50年産權的商業用地上建築的住宅。長時間以來，商住兩用項目游離在房地産調控之外，每輪調控政策出臺後，商住兩用項目都會找出其規避調控的地方以示其“與眾不同”，“限購”之後，商住兩用兩項備受不符合限購條件的購房者的青睞。

　　近日，北京市住建委等5個部門聯合出臺《關於加強部門聯動、完善商業、辦公類項目管理的通知》，終斷了商住兩用項目的“財路”，《通知》規定嚴禁商用物業改為居住用途等違規行為。今後，商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間，以防止有人擅自改作住宅；若開發商將商用單位，分成多個房屋當住宅出售，將不能辦理房産。

　　嚴禁“商改住”，使得在商業用地上立項的住宅項目無法生存，已達到清理商業地産的門戶的作用。事實上，北京的這種清理商住LOFT、酒店公寓的動作早在5年前就有了，只是在利益的驅使下，商住項目屢禁不止。

　　海口首先打算用具有商業性質的旅遊地産打“限購”的擦邊球，其設想發展的産權式酒店，其本質與北京的商住兩用項目所差無幾。4月末海口市長冀文林一句“充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關實施細則”，使得“海口叫停限購”的消息一夜間傳遍大江南北。隨後，海口市住房和城鄉建設局市場管理處處長戴開權解釋稱，“不限購”是指海口或將對産權式酒店等旅遊地産實行差異化管理，將其不列入限購。

　　養老與旅遊一樣，具有較大的市場潛力與發展空間。近幾年摸索中發展的養老地産，其用地性質面臨著與旅遊地産類似的問題。商業模式運營的養老地産，與普通住宅的租售方式相去甚遠，長期持有帶來的資金壓力，使得“銷售+持有運營”的模式更適合開發商。只是，用地性質的問題同樣無法回避。

　　當普通住宅遭遇限購，商住項目成為“救生圈”，當商住項目面臨“清退”時，養老地産、旅遊地産能否“全身而退”。

　　(作者為本報記者）