樓市調控須擺脫利益集團干擾

　　實踐證明，以降房價為主要目標的樓市調控未能奏效，根本原因在於主觀願望脫離客觀實際，對中國城市房價上漲成因缺乏全面客觀的認識

　　文/陸玉龍

　　今年4月1日，住房和城鄉建設部發佈匯總資料，全國657個城市有608個城市（包括國家統計局重點統計房價指數的70個大中城市）在一季度公佈了今年新建住房價格控制目標。從表面上看這是可喜的，因為這樣做的城市佔比達到了92.5%；但看實際內容公眾深感失望，因為房價控制目標“漲”聲一片，除北京提出“穩中有降”外，不論東中西部還是大中小規模，絕大部分城市房價控制目標都是上漲10%左右。有人尖銳指出，在房價問題上地方政府與中央政府唱了一齣“對臺戲”或“雙簧戲”。

　　市場經濟規律不可抗拒。1998年我國住房制度市場化改革以來，城市住房價格總體上呈現持續上漲態勢，導致工薪階層購房困難，為此政府多次進行樓市調控，然而房價不跌反漲，陷入了“屢漲屢調，屢調屢漲”的怪圈。去年樓市調控最為嚴厲，三次重拳出手，但也沒有抑制房價上漲勢頭。今年城市政府面臨上下雙重壓力，不可能不願意讓房價“穩中有降”，而是實在沒有把握。市場機制對房地産資源配置和房價形成起著基礎性作用，房價走勢不以人主觀意志為轉移而最終由市場決定。今年1月國務院辦公廳發出的《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，要求“各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”， “新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標”的要進行問責。細讀這一文件要求，不難發現絕大部分城市政府提出的房價控制目標與此並不矛盾。亂象背後透露出政府對市場經濟規律客觀必然性的把握和尊重，這可以説具有一定的進步意義。

　　樓市調控不應堅持以降房價為主要目標。實踐證明，以降房價為主要目標的樓市調控未能奏效，根本原因在於主觀願望脫離客觀實際，對中國城市房價上漲成因缺乏全面客觀的認識。現階段中國城市房價上漲具有非常複雜的經濟社會因素，其中包含了合理與不合理雙重因素。合理因素主要在於，經濟和城市居民收入總體上持續增長，政局和社會穩定，城市化和城市現代化進程不斷推進，這是支持中國城市房價上漲的基本因素，這些基本因素將長期存在併發揮作用。推動房價上漲的不合理因素主要有，社會收入分配和財富分佈嚴重失衡，少數富裕階層擁有絕大部分財富，購房能力極強；“大躍進”式的城市快速擴張，大拆大建，引發被動補償性購房需求倍增；流動性過剩，中長期通脹趨勢，低利率和低房屋持有稅政策，形成了房産投資收益的超額穩定回報預期，消除這些不合理因素無疑可以有效遏制房價泡沫，但這是一個長期而艱巨的過程，短期難以見效。

　　提高樓市調控科學性刻不容緩。關鍵在於儘快轉變樓市調控目標和方式。樓市調控目標應從降房價為主轉變為推進房地産業可持續發展為主，建立完善住房基本政策體系，有效遏制房地産過熱，促進社會各階層共享住房發展成果。與此相適應，樓市調控方式應實現三個轉變：一是從短期化向長期化轉變，追求政策措施的長期效應，不能強調政策出臺立即見效，房價一降，以為調控見效，隨即放鬆調控，結果是房價更快上漲，加劇房價波動，導致社會浮躁；二是從重治標向重治本轉變，中國房價高實質是房價收入比高，為解決這一問題，應該降低房價，但更具實質性意義的治本之策是增加工薪階層收入或購房補貼；三是從重運用行政手段直接干預市場向重經濟手段引導市場轉變，行政手段缺乏可持續性，如“限購令”有效，實行期間房價可能會下降，但能長期實行並有效嗎？回答是否定的。提高樓市調控科學性的關鍵政策措施是，開徵房産稅，自住房免稅，出租房減稅，現階段只對開發商和購房者持有的空置住房徵稅，空置半年起徵，空置時間越長稅率越高，這對實現樓市調控目標與方式轉變具有決定性意義，急需知難而進，擺脫少數利益集團干擾，果斷決策實施。

　　（作者係南京市建委研究室主任）