房地産調控效果待觀察 多地又現購房潮

　　中海在深圳推出1300多套房子降價促銷被5000名購房者一搶而空，廣州碧桂園“天麓山”組團單日認購800多套，南京碧桂園開盤首日銷售接近2000套……最近，來自多地的購房傳聞刺激著人們的神經：為何在國家調控高壓之下，樓市還有這麼好的成交？是“冰封”的樓市逆勢回暖，還是調控已見成效？

　　一些樓盤低價銷售遭遇搶購成為“日光盤”

　　5月15日，南京碧桂園項目開盤，2000套房子當天就被2萬名購房者搶購一空，實現認購額逾10億元。15日上午記者來到開盤現場，立刻感覺到“熱浪”襲人：購房者的私家車在售樓中心門外排出2公里長龍，每一間樣板房都人聲鼎沸，沙盤前擠滿了人，開發商當天散發的扇子超過1萬把，現場服務人員上千人。

　　很多購房者身上透著亢奮，眼神中滿是渴望。“南京市區買一套房子的錢可以在這裡買三四套！”“我們先交60萬首付，然後買輛車，其他再説。”“113平方米的房子帶精裝修只要60萬元，太便宜了！”……記者耳朵裏聽到的都是此類議論。

　　據介紹，南京碧桂園主打戶型90－140平方米房源僅僅半天就售罄，當天銷售了令人驚訝的近2000套房子。據統計，“新國八條”頒布後的2月份，南京全市成交商品住宅2172套，3月份成交2211套，4月份成交2128套，這意味著，碧桂園一個項目一天的成交量幾乎抵得上南京全市一個月的銷量。

　　這種像買白菜一樣搶房子的熱潮，最近其它城市也在上演。五一前夕，深圳中海拿出旗下的中海康城國際、塞納時光兩個項目1000套房子降價促銷，結果引來5000多名購房者搶購，最終增加到1300多套。這是深圳“限價令”後首次出現價格鬆動，直接帶動了周邊一批樓盤降價促銷。

　　廣州經緯行研究中心在針對“五一”樓市所作的研究報告中表示，今年五一廣州樓市最值得關注的就是增城碧桂園鳳凰城，4月30日開售接近1000套的“天麓山”組團，當日認購800多套，認購金額超過8億元。而五一假期三天，該項目的銷售達到12億元。

　　成交量放大的背後

　　加息、提高準備金率、限價限貸，今年以來國家不斷出臺各種樓市調控政策，房地産市場“風聲”日緊，國內主要城市的成交量一落千丈。但就在很多購房者翹首以盼，等待“房價回歸到合理水平”的時候，一些城市的新房成交量突然放大。

　　這是什麼原因？探究起來，隱藏在這一現象背後的三張面孔清晰可辨：

　　一是目前國內的住房需求仍然旺盛。無論是結婚的年輕人、需要改善的家庭還是投資者，都有著購房的迫切心情，一旦有了心中合適的價格就會出手。尤其是經過樓市起落的洗禮，在通脹背景下，很多人苦於投資渠道有限，買房成了財富保值增值的唯一選擇。一直以來嚴厲的樓市調控，限購限貸，也壓抑了很多人的購房需求，而一旦條件允許，這些需求就會猛烈地釋放出來。

　　二是依賴土地財政的地方政府，因為沒有找到替代性的“錢袋子”，依然難以對高房價痛下殺手。今年以來，無論是各地出臺“限價令”變味成“限漲令”，還是在落實“一房一價”等具體政策上，一些地方政府的調控之手仍然是“高高舉起、輕輕落下”。

　　更耐人尋味的是開發商。面對不斷加碼的國家政策和日趨激烈的市場競爭，觀望者有之，四處融資頂住不降價者有之，順勢調整者也有之。記者發現，這些能夠推出“日光盤”的開發商都在調整自己的發展戰略。

　　以碧桂園為例，它向來以開發低密度大戶型住宅著稱，而此次南京碧桂園銷售現場打出的標語是“建老百姓買得起的好房子”，項目中有七成是140平方米以下的普通住宅，定價每平方米5000元左右，具備較強的吸引力。

　　碧桂園董事局主席楊國強介紹説，2010年碧桂園集團的凈利潤率為16.6%，住房銷售均價僅約為每平方米5000元。“最近房子的熱銷説明國家的調控起了作用，這個導向符合民生需要，也説明開發商只要建造出低價、高品質、節約土地的房子，就能受到市場和購房者的歡迎。”

　　打破僵局需“堵”“疏”相濟

　　針對樓市是否開始回暖的問題，專家們則有不同看法。比較有代表性的觀點認為，央行剛剛再次提高了存款準備金率，各地的保障房還在快馬加鞭地建設，政府調控房地産市場的決心依舊，短期內靠少數幾家樓盤的熱銷來認定樓市回暖，並不合時宜。

　　“最近樓市成交火爆主要是開發商以價換量的策略奏效。”地産評論人士張洪光説，5月是樓市傳統的銷售旺季，如果大量的住宅供應能夠按計劃推盤，房價穩中有降，那麼樓市成交量將會逐步回暖；如果房價未能出現實質性下降，甚至轉而上漲，那麼低迷的樓市或將遭受新一輪更為嚴厲的政策打壓。

　　南京房地産開發促進會秘書長張輝表示，近來購房者熱情的再度釋放，其實從一個側面提醒社會：限購政策是“堵”，想方設法加大土地、商品房、保障房的供應是“疏”，而打破樓市僵局應該“堵”“疏”相濟。

　　“房地産業依靠高杠桿、低利率的時代過去了，依靠房價持續上漲的盈利模式過去了，開發商要學會在正常市場環境下生存。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕指出，開發商應當告別一味追求利潤的“單向度發展”，在政府、社會和企業的宏觀坐標係中，尋求自身發展的平衡點。