買房錢不夠 仲介墊資涉嫌違規

　　本報記者 劉宇鑫 近期，就在“商業銀行首套房貸款首付比例可能上調”的消息不脛而走的當口，市場上已有部分二手房仲介公司和抵押擔保公司蠢蠢欲動，紛紛推出二手房交易墊資業務以維持生計。“不論是賣房人貸款沒還完，還是購房人首付湊不齊，都可以通過墊資業務解決。”業內人士張經理昨天表示，除了可以為仲介公司增加收入，墊資業務再度被市場“想起”的主要原因，在於仲介力圖通過墊資保住日漸稀缺的成交機會。

　　仲介墊資涉嫌違規

　　在一家IT公司任高管的劉先生名下已有一套房産，又是外地戶口，在北京限購政策下，他再買房之前，必須售出已有住房來換取購房資格。日前，他在回龍觀天慧園一家門店將原有的一套兩居室掛牌，並選定了一套130平方米的三居室二手房，總價280萬元。

　　由於是二套房貸，劉先生需支付60%首付、即168萬元，原住房售出所得資金155萬元不夠，仲介公司便為其提供了為期兩個月的13萬元墊資，按墊資額度2%的標準收5200元服務費。

　　張經理介紹，這種類似民間高利貸的“墊資”業務，一般出現在購房過程中，當購房人首付不足時，由仲介公司或抵押擔保公司拿出資金，幫購房人補足首付款以幫助其順利購房的業務。在簽署墊資合同時，仲介公司或擔保公司會和借款人達成協定，以借款人所購房屋作為抵押物，加上商業貸款，實際形成了“重復貸款”的違規現象。

　　墊資“利率”翻番

　　2008年之前，由於大多數銀行都開設了“轉按揭”業務，如二手房買房人和賣房人在同一家銀行貸款，可以很輕鬆地完成貸款轉移。即使不在同一家銀行貸款，由擔保公司介入的擔保函也能促成貸款轉移，確保那些房主仍欠銀行貸款的二手房成交。

　　彼時，得益於相對寬鬆的貨幣政策，市場上的仲介墊資業務始終難成氣候。用張經理的話説，這一業務的靈活性主要體現在一些投機客身上，墊資業務雖然會給他們帶來更高的融資成本，但可以大大縮短貸款發放的等待期，在房價快速上漲的背景下，使資金快進快出，靠倒騰房子獲利。

　　2008年，北京等地“轉按揭”業務被叫停，作為主要替代業務的墊資，也隨著市場上資金流動性的變化而露頭。

　　“我們所收的是墊資服務費，不叫利息。”一家擔保公司的業務經理陳先生説，目前，各仲介、擔保公司會向借款人收取2%至5%的墊資手續費，期限從1個月到1年不等。通常，墊資額度越高，期限越長，相應的“利率”也越高。以借款3個月，“行價”3%的服務收費計算，一筆墊資的年化“利率”將會達到12%，幾乎比央行公佈的同期貸款利率高出一倍。

　　毀約將陷財務糾紛

　　“墊資業務看似一本萬利，背後風險叢生。”陳先生説。因此，目前擔保公司所提供的墊資對象主要為已簽訂購房合同的二手房買賣雙方。若二手房賣方仍有按揭，該房産在有抵押的情況下是不能過戶交易的，必須由賣方先還清銀行貸款。但賣方因經濟原因，需要通過仲介墊資解押。一系列手續完成後，擔保公司就成了這套房子的“臨時”主人，待賣方收到購房款後，再將房子“贖回”。

　　相比之下，仲介為買方墊資風險更大。主要是購房人辦理商貸時已將房屋抵押給銀行，如果購房人不能按約定償還，仲介追索資金的操作空間有限。

　　“擔保公司給買方墊資時，也是非常謹慎的，因此才必須與仲介公司合作，只向已簽購房合同的客戶放款。”陳先生透露，一些大型仲介公司更是近水樓臺，將公司內部的貸款部門成立為獨立的擔保公司，以免“肥水流入外人田”。而高風險有高回報，一旦二手房成交後，仲介將佣金和墊資服務費收入囊中，成為最大贏家。

　　“所以對於購房人來説，找仲介墊資買房，千萬悠著點。”北京房協有關專家提醒，有關部門三令五申，禁止抵押貸款購房，而仲介墊資業務中涉嫌違規的環節很多。由於與仲介簽訂了房屋抵押合同，一旦出現糾紛，屬於利益共同體的仲介和擔保公司沆瀣一氣，購房人免不了吃虧上當，所以應儘量避免辦理此類業務。此外，如遇到賣房人反悔，拖延過戶時間，已經辦理墊資的購房人不僅會背負高額的“服務費”，還很可能因毀約陷入與仲介及擔保公司長期的財務糾紛。