中國海外長期保持穩定增長 積極擴大土地儲備

招商證券(香港)研究部 王鵬

　　凈利潤連續8年保持高增長：2010年中國海外發展有限公司實現營業額443億港元，較上年增長18.7%；實現凈利潤127億港元，較上年增長66.6%；實現股東攤佔純利124億港元，較上年增長65.7%。公司連續八年（2003-2010年）履行了對股東和投資者每年凈利潤增長不低於20%的承諾。

　　銷售額再創歷史新高，竣工面積快速增長：2010年公司銷售額再創歷史新高，實現銷售額671億港元，同比增長40.4%。銷售面積達530萬平米，同比增長11.2%。2011年一季度，公司銷售額繼續保持快速增長，銷售額達197.7億港元，同比增長44%；銷售面積為140萬平米，同比增長40%。2011年中國海外發展預計竣工樓面面積720萬平米，同比增速將達到26.5%。公司可出售物業預計將達到950億港元左右。預計公司2011年的銷售額為700億港元，按此預測計算，公司的出售率為73.7%。

　　土地儲備達4089 萬平米，將繼續保持快速增長：2011 年一季度，中國海外發展（不包括中海宏洋）已在國內7 個城市新增8 塊土地，可供開發的樓面面積為504 萬平米，土地儲備增至4,089 萬平米，其中權益部分為 3,542 萬平米。從2006 年至2010 年公司土地儲備持續增長，年複合增長率達23.8%。我們預計2011 年公司新增土地儲備為720 至900 萬平米。

　　在手現金充足，資産負債率穩定：截至2010 年底，公司持有銀行存款及現金港幣320.5 億元，加上未動用銀行授信額度港幣54.2 億元，可動用資金達374.7 億元。雄厚的財政實力、穩健的財務結構將為公司的可持續高速發展提供良好基礎。公司多年一直保持穩定的負債比率。自2007 年至2010 年公司資産負債率一直保持在60%左右，凈負債率保持在20%左右，顯示出公司極強的財務管理能力。

　　估值與評級：根據我們的測算，中國海外發展2011 年的RNAV 為22.93港元。按RNAV 折讓率25%計算，目標價格為17.20 港元，對應2011年市盈率為11 倍，給予“買入”的投資評級。