房地産信貸監管：防風險與調結構並重

　　記者 李倩 見習記者 萬荃

　　日前，中國銀監會主席劉明康(專欄)在銀監會第22次委務（擴大）會上強調，在房地産信貸風險防控上，要本著市場化原則和審慎經營要求，科學支持保障性住房建設，對當前房地産市場出現的一些新苗頭密切監測、科學研判，加強房地産信託業務的監管。

　　審慎做好房地産信貸風險防控

　　一直以來，我國對房地産市場的平穩健康發展高度重視，也進行過多次有效調控，但是由於深層次原因，房地産市場泡沫積聚的因素仍然未減。為此，銀監會早在2010年報中就指出，土地儲備貸款和房地産開發貸款是風險防控的關鍵領域。隨後，銀監會又在今年的第二次經濟金融形勢通報會上表示，要做好房地産信貸風險防控工作，開展新一輪房地産貸款壓力測試。劉明康更要求，要按月度監測日均存貸款流動性水平。這是監管層首次公開表態要展開日均存貸比的監測。

　　據了解，銀監會已于4月初就開始佈置此輪壓力測試工作。壓力測試作為銀監會監管房貸風險的一個常規工作，主要目的在於對銀行房地産貸款風險進行摸底，以做好風險防範預案。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇(微博專欄)認為，壓力測試是銀監會監管房貸質量的一個手段，至於銀監會是否會出臺進一步緊縮房地産信貸的政策，還要看此輪壓力測試的結果。當下做好房地産信貸風險防控工作，關鍵是要繼續貫徹差別化住房信貸政策，嚴格執行貸款操作流程，進一步強化房地産開發貸款的風險管理，嚴格落實房地産開發貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數控制及售樓售地款封閉管理。據上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)分析，違規房地産企業將越來越難貸到款，估計地産行業違規企業黑名單制將更加嚴格。

　　科學支持保障性住房建設

　　自2007年國家將保障房建設作為重要民生工程以來，引起了各級政府和社會各界的廣泛重視和關注，並成了支撐國家對房地産調控堅定信心的有力舉措。不久前，溫家寶總理視察京津兩地保障房建設工地時，再次強調“中央十分重視保障性住房建設。”

　　今年中央確定將建設保障性住房1000萬套，相比去年的580萬套幾乎翻了一番，面積相當於去年全年商品房的供應量。據有關部門最新公佈的數據顯示，一季度我國保障性住房開發貸款新增651億元，比年初增長40.1%，高於同期房地産開發貸款增速。農行上海市分行副行長張立林認為，在地産行業的信貸結構調整上，銀行類金融機構將會改變對房地産企業的信貸投入，積極支持保障性住房的建設。

　　此次銀監會委務（擴大）會指出，要科學支持保障性住房建設，著重強調了保障性住房建設資金來源的持續性和有效性。業內專家普遍認為，目前，解決保障房資金確定的途徑有三方面：一是中央財政撥款；二是住房公積金增值計提；三是各地政府從土地出讓金中劃撥。此外，還有地方財政、地方債券、社會資本等資金來源支持，但總的看還是有很大的缺口。

　　銀監會有關負責人表示，目前各大銀行類金融機構在為保障房建設提供貸款時，最關鍵的問題是如何做到商業的可持續性，如何使銀行放心進入放貸的環節以及如何降低風險。而上述問題的解決，需要國家給予一定的配套性政策。

　　加強房貸風險和房地産信託業務監管

　　只要資金介入，銀行就會面臨相應的信貸風險。由於各地的保障房建設規劃各不相同，財政實力也不均等，很多保障房項目在“四證”、自有資本金要求上都相對寬鬆，從而增加了銀行信貸風險，還包括前期曾經允諾的財政投入、後期社會資金能否有效進入等等，這些都是銀行信貸投入必須要考慮的因素。

　　在房地産信貸風險防控上，銀監會提出要推動加強與當地住建部門等信息的溝通與共享。業內人士認為，多個監管部門的協調配合能夠有利於銀行更加了解各個房地産企業的風險狀況，從而制定相應的信貸政策，有效防控信貸風險，保證房地産調控順利實施。

　　值得關注的是，近期央行發佈的數據顯示，一季度投向房地産領域的新增信託項目金額高達710.9億元，同比增長12.5%。房地産信託的“大舉介入”已引起監管部門的高度重視。劉明康表示，對當前房地産市場出現的一些新苗頭要密切監測、加強研判，加強房地産信託業務的監管。業界預期，在今年穩健貨幣政策的主基調下，銀監會對信託業的監管將是穩中趨緊。

　　“事實上，監管部門對房地産信託領域存在的風險一直在進行警示。”上海一家信託公司的負責人表示，從信託公司的發展來説，房地産是一塊非常重要的業務領域，但一定要轉變思路，不能延續過去的老路，未來融資類的房地産信託業務肯定要面臨轉型，要培養自主管理能力，做基金型房地産信託産品。