房企並購加劇 項目和土地成熱點

　　杜麗鵑

　　在嚴厲調控的大環境下，房地産市場融資難上加難，房地産企業在四面楚歌的“缺錢”境地下，採取並購整合似乎成為突破資金瓶頸的解決之道。

　　清科研究中心數據顯示，2011年第一季度，並購案例數和並購金額均創下單季度歷史新高，其中房地産行業並購成為諸多行業的第一位。

　　“對於大型企業來説，並購項目對調整業務結構、戰略發展將是一個契機；而對中小房企則意味著現金流壓力的增大，一旦手上現有土地和在建項目開發完，面臨的最大門檻還是資金來源。如果不能募集到一定的資金，或將面臨退出房地産市場的命運。”虎傑投資首席分析師張寅在接受《中國經營報》記者採訪時説。

　　項目和土地成收購熱點

　　當資金鏈條被拉緊，在一批焦灼開發商的背後，還有一批虎視眈眈伺機擴張的房企。陽光新業地産股份有限公司的陸曉東告訴記者，今年他們已連續接待了幾批因資金受困，尋求轉讓的外地開發商。2011年初，陽光新業以1.1480億元收購了上海堅峰投資有限發展有限公司72.2%的股權，從而間接取得成都錦尚置業有限公司50.54%的股權，並獲得錦尚置業持有的成都市一環路東五段的商業項目。“企業是否擁有土地和項目是他們選擇收購的一個比較重要的條件。”陸曉東説。

　　無獨有偶，中國指數研究院數據顯示：1月份，恒大地産以16.64億元收購了深圳建設71%的股份，其看重的也是深圳建設集團旗下擁有眾多土地資源和優質項目，極具升值潛力。3月份，佳兆業發佈公告稱，公司斥資10.5億元人民幣收購益發貿易股權。而益發貿易因為全資擁有佛山理想城，從而間接擁有位於佛山市的土地，建築面積為不大於49.4萬平方米的住宅用地。

　　記者在調查中發現，這些被收購的企業90%擁有在建項目和開發土地，有些是銀行信貸收緊，無法同時操作幾個項目，只能轉讓一部分獲得資金維持在建項目；有些則是前期拍得土地和項目開發權，但是後期資金鏈條收緊，被迫轉讓。對此，21世紀不動産商業地産總經理蔡宇翔在接受採訪時説，房企並購看重的多是有合適的項目和土地。

　　中小企業或面臨退出

　　面對當前的政策壓力和市場壓力，銀行普遍將資源傾斜給大型主流開發商，一些中小開發商開始感覺資金鏈緊張。一位不願署名的房地産開發商在接受採訪時説，今年1月份公司將在建的約12萬平方米的北京房山項目作價6.5億元轉讓給某大型房企，籌集的資金用於剩下兩個商業項目和一塊順義地區的土地開發。

　　隨後該項目負責人給記者算了一筆賬，目前公司正在建設的兩個商業項目已經進入市場，但是收購以後的資金只能維持兩個項目半年左右的週轉。如果兩個商業項目能在這段時間實現盈利，則可以保證土地順利開發，但是一旦回款週期加長，標到的土地也只能考慮轉讓。

　　21世紀不動産商業地産總經理蔡宇翔説，在銀行收緊信貸業務後，一些中小企業已經在周圍開始找錢，要麼借高利貸、要麼基金融資，一些融資渠道好的企業，通過增發可以取得效益，但目前有將近40%的中小房企在融資渠道不通的情況下，選擇轉讓項目。

　　虎傑投資首席分析師張寅在接受採訪時説，目前市場上有土地和項目的中小企業開發商已經不到10%，市場上經營性現金流減少，而活躍的房地産開發商（是指每年推出一個新樓盤，買到一塊土地的開發商）也已經從2007年的500多家，縮減到去年不到300家，其中很大的原因就是部分開發商在土地和項目上資金開發能力的缺失。

　　此外，張寅分析説，在每一輪宏觀調控過後，大型房地産企業的市場份額都會出現一定增長。“萬保招金”四家房地産企業，2010年的市場佔有率已由2009年的3.16%上升至4.13%。今年以來，儘管在政策的嚴厲打壓下，房地産市場出現了一定的調整，但是大型房企的銷售額和營業額並沒有出現很大的浮動，第一季度業績發佈會上顯示，銷售成績仍然較好，萬科的市場佔有率從2007年的1%提高到現在的5%，由此也可以看出被擠出市場的還是一些中小房企。

　　西安國都證券分析師朱智平認為，房企並購數量的增加將對房地産市場形成一定的影響，尤其是在國家政策調控的深度期，將衝擊到越來越多“缺錢”的中小房企。而一旦形成集中房企並購現象，那麼就意味著房地産行業市場將面臨洗牌，甚至會出現房企破産或倒閉的現象。

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