外資加速佈局商業地産

　　■CUBN記者 李正強 北京報道

　　在一系列樓市調控嚴打之下，商業地産迎來發展的春天。

　　日前，中國房地産業協會發佈2011年中國房地産上市公司測評研究報告稱，以2010年12月31日收盤價計算，與年初股價相比，147家上市房企(包括A股、港股市場)中，上漲個股只有28家，佔樣本個股總數的19%，下跌個股數量達到119家，佔比近8成。

　　其中，上漲個股主要是房地産業務＋X模式或以商業地産為主的房地産企業。比如漲幅達到101%的西藏城投以房地産和礦産資源為雙主業，SOHO中國也以商業地産為主業，股票漲幅達到39.32%。下跌企業則多以住宅為開發主業，龍頭房企萬科的全年跌幅達到22.45%。

　　“2010年房企在國內貸款和定金及預收賬款方面的壓力正在逐步顯現，隨著信託平臺收緊，2011年穩健的傾向政策基調將使房企融資環境變得更加緊張。”中國房地産業協會報告稱。預計今年房企將加大力度，全方位融資，私募、房地産業基金、股權投資、企業並購重組、合作開發等案例將在年內逐漸增多。

　　外資加速進入樓市

　　國家統計局近日公佈的數據顯示，今年前4個月全國房地産開發商資金來源中，國內貸款為4800億元，同比增幅也僅為5.4%。同時，開發商自籌資金達到9486億元，同比增幅接近三成，而且自籌資金佔到整個資金來源的37.4%。但在國內各種資金來源萎縮的同時，境外資金卻在加速進入中國房地産市場。數據顯示，1~4月開發企業資金來源中，利用外資222億元，同比增長62.3%。

　　由於限貸和限購以及買家觀望，個人房貸連續下滑。數據顯示，今年1~4月，全國個人按揭貸款為2753億元，同比下降6.8%，連續三個月同比負增長。4月份當月，個人住房按揭貸款額度僅有677億元，為去年12月份1274億元的一半左右。

　　上海易居(博客)房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)指出，從2001年至2010年，房地産業的來華直接投資佔外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以後佔比逐步提高，2010年達到23%。他認為，在人民幣還將對美元升值的情況下，預計熱錢還會繼續進入樓市。

　　抄底商業地産

　　3月22日，招商地産董事長林少斌在與投資者見面時表示，未來會更加關注商業地産。

　　就在國內房企正著手加速轉型，將經營的重點由住宅轉向商業地産的同時，外資機構攜其資本與管理優勢也加速中國商業地産佈局。

　　戴德梁行日前發佈全球房地産投資報告顯示，2011年全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區的房地産，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業地産為資金重點流向。

　　法國零售業巨頭家樂福在日前表態，擬將其旗下的迪亞天天折扣連鎖店和它的地産業務分離出去，並分別成立為各自獨立的上市公司，以提升投資價值並提高盈利能力。此舉被業界解讀為家樂福借機進入中國商業地産的前兆。

　　而此前，新加坡的“中投”——淡馬錫公司子公司嘉德置地也宣佈，公司新增位於廣州市番禺區石樓鎮一佔地面積約50萬平方米的商業項目，並計劃未來3至5年投資約人民幣100億元于中國內地，其中包括將旗下商場數量翻倍至100家。

　　一位金融地産專家對《中國聯合商報》記者表示，當前外資投資國內商業地産主要有三種渠道：第一種是非居民機構和個人投資房地産；第二種是外資通過直接投資方式進入房地産；第三種是外資通過外債方式進入房地産。

　　在當前國家樓市調控下，與住宅項目發展相配套的商業地産必將迎來新的發展機遇，但機遇與風險並存，國內外資金的紛紛涌入，勢必造成過度發展。特別是外資進入中國房地産業，一方面是豪賭人民幣升值預期，另一方面，目前，中國商業地産估值較低，有巨大的投資空間，但外資逐利性強，在贏利的情況下就會快進快出，國內房企如果盲目跟進的話，就會存在巨大的風險。