房産投資：美國人買房要考慮收入和稅收

　　文/喬磊(本刊特約記者發自美國洛杉磯)

　　擁有住房實現美國夢

　　美國人上至總統下到貧民百姓口頭上總挂著一個詞，叫作美國夢，而擁有住房則成了美國夢的一部分。美國家庭擁有住宅的比率是67.6%，老百姓要能買得起房，主要是兩個因素，一是收入較高，二是房價合理。當這兩個條件都具備時，民眾實現擁有住宅的夢想也就有望成真了。買房還是租房，在美國人觀念中不僅僅是每個月要付多少錢的問題，更多美國人是把買房看成一種投資，而且是比投資股票更為保險的長期投資。同時擁有住宅也是集聚家庭財富最主要的一種方式，特別是對於中低收入家庭來説，很少有人能在金融資産上作大筆投資，而房地産幾乎成了他們最主要的家庭財富。美國的稅收政策天平也倒向買房者而不是租房者。購買住房貸款的利息可以抵稅，而租房的租金卻不能抵稅。

　　在具體買房上，美國民眾很少有用現金一次付清房款的，絕大多數人是依賴貸款來實現擁有住宅夢的。通常銀行的房屋貸款分為15年和30年，最流行的則為30年貸款。由於貸款時間長，月供的壓力不大。另一方面，在利率由高降低時，屋主隨時可以重新申請住房貸款，每月的月供自然也會有明顯下降。美國人能否買得起房很大程度取決於是否可以獲得銀行的貸款，而銀行是否貸款就要看借款人的收入情況了。通常情況下，借款人家庭每個月用於房貸還款額不能超過總收入的28%，購屋者每個月用在住房上的支出(房屋貸款分期付款、房地産稅、住宅保險和維護的費用)不超過月總收入的33%。最後購屋者全部債務(包括住房上的所有支出和家庭其他類債務，如信用卡債務、購買汽車貸款和子女的花費等)不能超過收入的38%。

　　典型的美國購房案例

　　下面我們看一個普通美國人的購房經歷，從中也可了解美國人實現擁有住宅夢的歷程。麥克畢業于美國一所很不錯的大學，一畢業就有50000美元的年收入。麥克的女朋友康尼是他的同學，畢業後年薪也有45000美元。兩人的收入加起來一年為95000美元。去掉所得稅，一年的純收入約在75000美元。兩人上大學的貸款有10萬美元需要償還，每年償還25000美元，還剩下50000美元。如果買房子，首先是首付款的錢從哪來？二是月供，按照美國人家庭房屋貸款不超過收入三分之一的比例，他們每年可用於償還房屋貸款的支出為16500美元，月供則為1375美元。按照能支付的月供，他們只能購買價格在20萬美元的房子。而按洛杉磯的房價，20萬美元的房子會很差。

　　麥克和康尼商量後，制訂了一個5年計劃，5年後結婚買房。在這5年間先償還完學生貸款，並積攢一些錢作為購房的頭款。5年下來，兩人還清了學生貸款，麥克攢下了50000美元，康尼積攢了80000美元。同時5年後，麥克的年薪已漲到了80000美元，康尼的年薪也達到70000美元，兩人年收入加在一起為15萬美元。扣除所得稅，每年純收入可為11萬美元，這應當説是比較不錯的收入水平。

　　麥克和康尼開始找房子，因考慮到如果婚後要兩個孩子，撫養孩子的費用會多花一些，所以買房子不一定要買最理想的，價格合適最重要。他們選中了上班比較方便的社區，購買了一幢40萬美元的獨立住宅。首付10萬美元對他們已不是負擔，而月供為1800美元，一年的房貸還款也只佔他們純收入的20%，房子的支出對他們而言應該説負擔並不重。

　　這是麥克和康尼靠自己的能力和收入第一次購買房子，當然是歡天喜地。在買房後5年內兩個孩子相繼出生，麥克的年薪也漲到12萬美元，康尼的年薪也有9萬美元。快到了孩子上學的年齡，麥克和康尼核計，應當找一個比較好的學區讓孩子從小就有比較不錯的學習環境，這樣就得搬家、重新買房。考慮到以後孩子的教育，兩人最後在一個中産階級居住比較集中的地區選定了一幢價格為60萬美元的房子。頭款12萬美元用賣掉舊房子所賺到的房屋升值差額再加上部分存款就解決了，而月供不到3000美元，也在他們純收入不到三分之一的安全線內。